Институт самовольной постройки сквозь призму правоприменения (отдельные вопросы). Правовой режим самовольной постройки: проблемы теории и практики Снос самовольной постройки. Требования о сносе самовольной постройки

Целью курсовой работы является раскрытие сущности самовольной постройки, места ее в гражданском праве, как способа приобретения права собственности.

На сегодняшний день тема очень актуальна. Поскольку, самовольные постройки встречаются буквально на каждом шагу, а их правовой статус определен в законодательстве, по меньшей мере, расплывчато. Более того, далеко не всегда можно определить, что вообще следует понимать под такой постройкой. Отсюда возникает ряд сложностей, связанных с оформлением документов и оборотом подобной недвижимости.

Введение………………………………………………………………………………… 2

Глава 1. Институт самовольной постройки

Параграф 1. История развития института самовольной постройки…………………3

Параграф 2. Место самовольной постройки среди способов приобретения права собственности……………………………………………………………………………5

Глава 2.Понятие и сущность самовольной постройки

Параграф 3. Объект,субъект и признаки самовольной постройки………………....6

Параграф 4. Негативные правовые последствия самовольного строительства…...14

Глава 3. Проблемы легализации самовольной постройки

Параграф 5.Признание судом права собственности на самовольные постройки....19

Параграф 6.Внесудебный порядок легализации самовольной постройки………....26

Заключение……………………………………………………………………………....31

Список использованных источников………………………………………………….32

Работа содержит 1 файл

Введение………………………………………………………… ……………………… 2

Глава 1. Институт самовольной постройки

Параграф 1. История развития института самовольной постройки…………………3

Глава 2.Понятие и сущность самовольной постройки

Параграф 3. Объект,субъект и признаки самовольной постройки………………....6

Параграф 4. Негативные правовые последствия самовольного строительства…...14

Глава 3. Проблемы легализации самовольной постройки

Параграф 5.Признание судом права собственности на самовольные постройки....19

Параграф 6.Внесудебный порядок легализации самовольной постройки………....26

Заключение…………………………………………………… ………………………....31

Список использованных источников…………………………………………………. 32

Введение.

Актуальность исследуемой проблемы также подчеркивают реформы, происходящие сейчас в области градостроительного и земельного законодательства.

Важность и масштабность проблемы "самостроя", его правомерной легализации осознается властными структурами на всех уровнях. Так, Президент Российской Федерации в своем очередном послании Федеральному Собранию от 27 мая 2004 года говорил о необходимости разрушения монополий на строительных рынках. "Граждане

России не обязаны оплачивать стоимость административных барьеров, создаваемых в строительстве, а также сверхприбыли застройщиков-монополистов.

Принятие муниципалитетами четких правил землепользования и застройки, упрощение процедур получения разрешений и согласований на строительство, подготовка необходимой инженерно-коммунальной инфраструктуры - все эти меры должны быть направлены на сокращение времени и затрат по строительству".

Несмотря на значимость и распространенность самовольной постройки, юридическая литература уделяет мало внимания этому вопросу. Лишь в единичном порядке юристы-теоретики занимаются исследованием сущности самовольной постройки. Большинство публикаций в периодических изданиях освещают ее больше в практическом аспекте: способы легализации постройки, раскрытие самовольной постройки как правовой нормы, а не правонарушения. Лишь после подробного анализа этих вопросов, юристы (теоретики и практики) занимаются исследованием теоретических вопросов данного явления – сущности, объекта, признаков самовольной постройки.

Многие судьи, адвокаты, например, С. Моргунов, Толчеев, Машкина, освещают отдельные особенности самовольного строительства в своих работах, но фундаментальных монографических, диссертационных трудов, раскрывающих самовольную постройку со всех сторон, не имеется в юридической литературе. Что очень парадоксально, учитывая актуальность исследуемой темы.

В своей работе, в первой главе я освещу такие вопросы: история развития самовольной постройки, начиная со времен римского права; значение и положение данного института в гражданском праве – среди способов приобретения права собственности;

Вторая глава раскроет перечень объектов самовольной постройки, признаки самовольности, негативные правовые последствия самовольного строительства.

Третья глава будет посвещена проблемам легализации самовольной постройки.

В целом, само явление самовольной постройки интересно и неоднозначно, вызывает много вопросов, которые до сих пор не решены. Еще больше их возникает при определении правовой судьбы объекта самовольного строительства.

Глава 1. Институт самовольной постройки.

Параграф 1. История развития института самовольной постройки.

Наша правовая система относится к романно –германской и поэтому рассматривать институт самовольной постройки необходимо начиная с римского права. 1 Самовольное строительство и его результат понимались римскими юристами, с одной стороны, как бесспорное нарушение прав собственника земельного участка, а с другой – как один из случаев поступления имущества в собственность хозяина земельного участка. По Институциям Гая, постройка, воздвигнутая кем-либо на земле собственника, несмотря, что он построил ее для себя, становилась собственностью собственника земли. Так как, построенное на поверхности земли принадлежит собственнику земельного участка – simper superficiem solo cedere (все находящееся на поверхности следует земле) - "право почвы".

Данный подход позволил рассматривать постройку, осуществленную таким способом, в качестве одного из способов приобретения права собственности. Речь идет о приращении имущества. Д. И. Мейер 2 выделял в качестве отдельного вида приращение движимого имущества к недвижимому, в частности застроение (inaedificatio). Предусматривалось два случая застроения. Второй из них схож с самовольной постройкой – "собственник материала застраивает чужое место".

В данной ситуации "хозяин места" приобретает, по приращению, право собственности на сооруженное здание. Наблюдается тождественность отношения принадлежности к главной вещи в современном гражданском российском праве. На собственника земли с приобретением права собственности на строение возлагалась обязанность возращения стоимости употребленного материала, то есть собственник материала был вправе требовать вознаграждение за постройку. Но если собственник места отказывал в вознаграждении или не мог его представить, то собственник материала мог потребовать обратно употребленный им материал – снести строение.

Как видно, правовую судьбу постройки определяла правовая судьба земли. Гражданский кодекс Франции 1804 года и Германское гражданское уложение 1896 года, которые служат образцами для кодификации и в настоящее время, сохранили приоритет "права почвы" при возведении строения на земельном участке, не принадлежащем застройщику. Согласно части 1 параграфа 905 Германского гражданского уложения (Bürgerliches Gesetzbuch) собственнику земельного участка предоставляется обширная часть на поверхности земли. Собственник осуществляет фактическое господство над земельным участком и над пространством, расположенным над ним. В целом, его право не ограничено.

Большинство правовых систем закрепляют переход самовольно возведенной постройки к собственнику земельного участка, и одновременно, используя принцип диспозитивного регулирования, предоставляют право застройщику на различного рода компенсации (ст. 555 Гражданского кодекса Франции, ст. 936 Гражданского кодекса Италии).

До 1917 года отечественное законодательство придерживалось аналогичной позиции (стст. 384, 424, 425, 574, 609, 610 т. 10 Свода законов гражданских Российской империи). В результате развития общественных отношений появилось новое право – superficies, которое регулировало отношения по возведению построек на чужой земле. Суперфиций представляет собой вещное, наследственное и отчуждаемое право полного пользования зданием, выстроенным на чужой земле. При этом все возведенные постройки принадлежали собственнику земли. Право застройки (суперфиций) продолжает существовать с различными изменениями в современных правовых системах.

В наше право суперфиций был введен Законом "О праве застройки" от 23 июня 1912 года, регулировался Гражданским кодексом РСФСР 1922 года в разделе о вещном праве (стст 71-84). Самовольная постройка законом не упоминалась. Однако статья 74 3 Гражданского кодекса РСФСР 1922 года предписывала застройщику при возведении построек соблюдать установленные строительные нормы, а также санитарные и противопожарные правила.

Советское право предъявляло жесткие требования к использованию земли – в основе лежал принцип целевого предоставления и использования земельных участков. По целевому назначению использовать землю вправе было только то лицо, которому в установленном порядке предоставлялся земельный участок. По данному критерию и характеризовалось самовольное строительство. Не допускались иски о признании права собственности на самовольную постройку.

В 1927 году институт права застройки был сильно изменен: жилищным кооперативам земля стала предоставляться в бессрочное пользование с одновременным возникновением у них права собственности на возведенные строения. Как видно, был нарушен классический принцип simper superficiem solo cedere. Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года "О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов" право застройки было вообще отменено, но на юридической природе "самостроя" это не сказалось.

Многие авторы считают, что уничтожение института застройки после войны было преждевременным. Данный институт мог и сейчас эффективно использоваться. Его "плюсы" заключаются в срочности права застройщика, окупаемости затрат и возможности контроля со стороны государства за деятельностью застройщика.

В советский период закон однозначно воспринимал самовольное строительство как гражданское правонарушение, не допуская возможность признания права собственности на нее. Самовольная постройка не рассматривалась как способ приобретения права собственности, наряду с находкой, созданием новой вещи.

Действующее российское гражданское законодательство изменило взгляды в отношении самовольной постройки в современных рыночных условиях.

Самовольной постройкой в соответствии со ст. 222 ГК РФ является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Закон также определяет последствия возведения такой постройки и условия, при которых суд может признать право собственности на самовольную постройку.

Параграф 2. Место самовольной постройки среди способов приобретения права собственности

Институт собственности (право собственности в объективном смысле) является общим правовым институтом, вокруг которого формируется вся система частного и публичного права. Собственность является основой социального статуса личности. Ее проблемы рассматриваются и на конституционном уровне.

К. И. Скловский 4 пишет, что "главенство собственности состоит не в том, что это право первое или даже первенствующее, а в том, что именно собственность является наиболее полным воплощением личности в вещи".

Существует ни один подход к пониманию собственности, но все они определяют право собственности как главное, основное в системе права. Это наиболее полное неограниченное право, что обусловлено его свойствами (исключительность, абсолютный характер, эластичность, бессрочность). Даже одноименные правомочия несобственника отличаются от правомочий собственника. Последний реализует их исключительно по своему усмотрению, будучи ограничен в действиях только законом. А несобственник связан волей собственника, установившего для него пределы его прав (в соответствии с договором или законом), и не может действовать столь независимо.

Современная российская наука под правом собственности (в субъективном смысле) понимает закрепленную за собственником юридически обеспеченную возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществу по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства.

Щербаков Н.Б., юрист.

Тот или иной институт гражданского права может быть рассмотрен с различных позиций (догматических, теоретических, практических). При этом, на наш взгляд, определенный интерес, а возможно, и пользу представляет рассмотрение соответствующего института исключительно с точки зрения практической, т.е. сквозь призму тех правовых проблем, которые возникают на практике (прежде всего в судебной практике) при применении правовых норм, являющихся позитивным выражением избранного для изучения института. Такой подход к изучению позволяет выделить достоинства и недостатки нормы, общее ее значение и назначение. Сделанные же выводы (конечно, если они есть) могут стать основой для теоретического осмысления. В настоящей статье предпринята попытка именно такого изучения, в связи с чем мы сознательно оставили за ее пределами вопросы теоретического характера. Предметом этого изучения является институт самовольной постройки.

Общие вопросы

Статья 222 ГК РФ содержит нормы следующего содержания.

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Абзац утратил силу с 1 сентября 2006 года. - Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Уже самое первое рассмотрение данных норм позволяет сделать определенные выводы.

Во-первых, институт самовольной постройки обладает, так сказать, двуединой природой. С одной стороны, ст. 222 ГК РФ представляет собой основание для приобретения права собственности; не надо забывать, что систематически рассматриваемая статья расположена в главе, посвященной приобретению права собственности. Однако, с другой стороны, рассматриваемый институт является и санкцией за осуществление строительства с нарушениями закона - ведь самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, а все сделки в отношении самовольных построек являются ничтожными.

Во-вторых, ст. 222 ГК РФ уже в первом своем пункте, который содержит критерии отнесения той или иной постройки к разряду самовольных, устанавливает общие требования, предъявляемые в том числе гражданским законодательством к процессу осуществления строительной деятельности. Такая деятельность должна осуществляться на земельном участке, принадлежащем застройщику на том или ином законном основании, с соблюдением требований земельного законодательства (не надо забывать, что п. 1 ст. 222 говорит о том, что недостаточно наличия лишь права на земельный участок, необходимо, чтобы он был предоставлен (предназначен) для строительства определенного объекта недвижимости). Затем строительство должно осуществляться при наличии на то необходимых разрешений, и прежде всего разрешения на строительство. И наконец, при строительстве необходимо соблюдать строительные и градостроительные нормы и правила (технические регламенты).

Такой подход законодателя, по всей видимости, не в последнюю очередь определяется тем, что строительная деятельность является деятельностью, связанной с повышенной опасностью для окружающих (п. 1 ст. 1079 ГК РФ), сложным технологическим процессом, результат которого должен отвечать требованиям безопасности эксплуатирующих его (пользующихся им) лиц. Кроме того, строительная деятельность затрагивает интересы не только застройщика, собственника (иного законного владельца) земельного участка, потенциальных пользователей соответствующего объекта, но и самого неопределенного круга лиц. Ведь возведенный объект становится частью соответствующего архитектурного (градостроительного) пространства, влияя тем самым на общий вид того или иного населенного пункта, его атмосферу, историю (надо заметить, что каждый новый объект недвижимости формирует историю того населенного пункта, в котором он возведен).

Поскольку институт самовольной постройки является и основанием приобретения права собственности, необходимо соотнести данное основание с некоторыми иными основаниями приобретения права собственности, тем более что данный вопрос нередко встречается на практике.

Прежде всего необходимо провести различие между самовольной постройкой и приобретательной давностью как основанием приобретения права собственности. Возможно ли приобрести право собственности на самовольную постройку в силу приобретательной давности? Вот тот вопрос, который подлежит рассмотрению <1>.

<1> Данный вопрос поставлен, например, в Постановлениях ФАС МО от 5 октября 2005 г. дело N КГ-А40/9388-05; ФАС СКО от 17 января 2007 г. дело N Ф08-6506/2006; ФАС ЗСО от 28 февраля 2007 г. дело N Ф04-601/2007(31413-А27-36).

Представляется, что самовольная постройка и приобретательная давность - институты, существующие в разных плоскостях. Изначально значение норм о приобретательной давности сводится к устранению правового положения, которое складывается вследствие нахождения объекта права собственности в незаконном владении добросовестного приобретателя и невозможности собственника вернуть себе утраченное владение той или иной вещью. В такой ситуации собственник обладает лишь титулом, но не обладает владением, в связи с чем он лишается реальной возможности распорядиться объектом своего права. Не может совершить акт распоряжения и добросовестный, но незаконный владелец, поскольку он не является собственником объекта своего владения. Следовательно, спорный объект выходит за рамки имущественного оборота, с чем правопорядок мириться не может. И здесь приобретают большую значимость нормы о приобретательной давности: если незаконный владелец открыто добросовестно непрерывно владеет вещью как своей собственностью в течение определенного времени, он становится собственником этой вещи и она тем самым вводится в имущественный оборот, поскольку теперь незаконный владелец уже собственник, имеющий возможность распорядиться своей вещью по своему усмотрению.

Отсюда следует, что приобрести право собственности в силу приобретательной давности можно лишь на вещь, которая находится в собственности другого лица, иными словами, только на чужую вещь, на что, в частности, указывается в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8. Что же касается самовольной постройки, то самовольный застройщик является единственным лицом, претендующим на приобретение права собственности на такую постройку, и уж конечно в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ нет и не может быть собственника самовольной постройки. Если же этот собственник существует, то пока его право собственности не оспорено в установленном порядке, нет оснований говорить о том, что объект его господства - самовольная постройка. В связи с этим любые действия третьего лица, требующего признания права собственности в последнем случае, вызывают сомнения с точки зрения юридической корректности, но одновременно могут быть отнесены к форме оспаривания права собственности.

Кроме того, примечательно в связи с этим и соотношение ст. 222 и п. 1 ст. 218 ГК РФ, в силу которого на вновь созданную вещь право собственности приобретает создавшее эту вещь лицо, но только в том случае, если создание новой вещи было осуществлено с соблюдением требований закона. Квалификация вновь созданного объекта недвижимого имущества как самовольной постройки свидетельствует о том, что она создана с нарушением императивных требований закона, что исключает в силу указанной нормы приобретение права собственности на нее.

В связи с этим можно сделать два вывода. Первый вывод заключается в том, что никакая давность владения не может перебороть нарушений требований закона при создании новой вещи. При этом есть основания к постановке вопроса о том, что в контексте ст. 234 ГК РФ претендующий на приобретательную давность самовольный застройщик не будет добросовестным. И это еще одно основание невозможности применения норм о приобретательной давности.

Второй вывод, который мы можем сделать, касается принципиального соотношения ст. 218 и 222 ГК РФ. Как представляется, ст. 218 ГК РФ является общей нормой, регулирующей вопросы приобретения права собственности на любую (как движимую, так и недвижимую) вновь созданную вещь. Статья 222 ГК РФ как основание приобретения права собственности имеет специальное значение и является исключением из общего правила ст. 218 ГК РФ. Данное исключение, как представляется, в силу указанного соотношения должно носить (и носит) весьма ограничительный характер, не предполагающий распространительного толкования.

Таким образом, видится соотношение института самовольной постройки с отдельными основаниями приобретения права собственности в контексте имеющейся практики. Однако и довольно беглое рассмотрение этого вопроса позволяет сделать некоторый вывод в отношении собственно института самовольной постройки как основания приобретения права собственности - приобретение права собственности по основанию, предусмотренному ст. 222 ГК РФ, носит исключительный характер, содержание и пределы которого будут рассмотрены ниже.

Вместе с тем изложенное не может не вызвать еще одного, весьма практичного, вопроса. Несложная арифметическая операция позволяет сделать вывод о том, что если вопрос о приобретении права собственности на самовольную постройку в силу приобретательной давности поставлен в настоящее время, то сама постройка возведена до введения в действие части первой ГК РФ, в состав которой входит ст. 222. Законом о введении в действие части первой ГК РФ обратная сила ст. 222 ГК не придана, стало быть, в силу ст. 5 названного закона к соответствующим отношениям (в данном случае связанным с самовольным строительством) должны применяться нормы действующего на момент возникновения и существования этих отношений закона. Таким законом является ГК РСФСР 1964 г.

В ГК РСФСР входила ст. 109, которая именовалась "Последствия самовольной постройки дома" и содержала в себе следующие нормы.

Гражданин, построивший жилой дом (дачу) или часть дома (дачи) без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта, либо с существенными отступлениями от проекта или с грубым нарушением основных строительных норм и правил, не вправе распоряжаться этим домом (дачей) или частью дома (дачи) - продавать, дарить, сдавать внаем и т. п.

По решению исполнительного комитета районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов такой дом (дача) или часть дома (дачи) сносятся гражданином, осуществившим самовольное строительство, или за его счет, либо по решению суда могут быть безвозмездно изъяты и зачислены в фонд местного Совета народных депутатов.

При безвозмездном изъятии у гражданина на основании настоящей статьи жилого дома (дачи) или части дома (дачи) суд может лишить его и проживающих с ним лиц права пользования этим домом (дачей). Однако, если эти граждане не имеют иного жилого помещения, пригодного для постоянного проживания, исполнительный комитет местного Совета народных депутатов, которому передан изъятый дом (дача), предоставляет им другое жилое помещение.

Из приведенных норм следует, что по своей структуре и логике, за одним единственным, но существенным для нашего вопроса исключением, она соответствовала ст. 222 ГК РФ: она распространялась только на жилые постройки, возведенные гражданами, и не имела никакого отношения к нежилым постройкам, возведенным негражданами.

Таким образом, налицо интересная правовая ситуация, которая разрешается на практике по-разному <2>.

<2> См., напр.: Постановления ФАС ДО от 11 сентября 2002 г. дело N Ф03-А04/02-1/1811; ФАС СЗО от 6 августа 2003 г. дело N А05-9710/02-485/5, от 12 июля 2006 г. дело N А21-6467/2005; ФАС УО от 13 октября 2004 г. дело N Ф09-3333/04-ГК.

Одни суды исключают признание в указанной ситуации самовольной постройкой нежилого строения, возведенного негражданином, ссылаясь на ст. 109 ГК РСФСР.

Другие суды в результате систематического истолкования советского законодательства приводят к выводу, что в целом советское законодательство регулировало вопросы последствий самовольного строительства нежилых строений, возведенных негражданами <3>.

<3> Здесь прежде всего используется Постановление СНК РСФСР от 22 мая 1940 г. N 390, которое предусматривало снос любых самовольных построек в административном порядке (см., например: Постановление ФАС ВСО от 14 мая 2003 г. дело N А19-17497/02-22-Ф02-1325/03-С2).

Между тем такое толкование советского законодательства представляется далеко не бесспорным. Следует признать, что в условиях государственной монополии на землю, отсутствия частной собственности на недвижимость у хозяйствующих субъектов, жесткого административно-командного регулирования хозяйственной (в том числе строительной) деятельности государственных предприятий вопрос о последствиях самовольного строительства нежилых помещений негражданами не мог стоять в практической плоскости. Речь, безусловно, шла о простейших бытовых случаях самозахвата земли в сельских местностях, строительства различных жилых строений с выходом за пределы своего земельного участка или известных ограничений по площади жилых построек, находящихся в личной собственности граждан.

Таким образом, объективно мы приходим к выводу, что вопрос о последствиях самовольного строительства нежилых объектов недвижимости негражданами не регулировался и не мог регулироваться советским гражданским законодательством.

В связи с этим в практическую плоскость переходит выбор между следующими двумя способами решения поставленной задачи: либо применять нормы ГК 1964 г. и в любом случае постановки перед судом вопроса о самовольности постройки отвечать на этот вопрос отрицательно, либо исключить индульгенцию на все, что построено до введения в действие части первой ГК РФ. Именно за данный подход следует высказаться, приведя следующие аргументы.

Первое. Распространение норм о самовольных постройках на нежилые постройки, возведенные негражданами, едва ли может привести к негативным последствиям в отношении построек, возведенных в период существования СССР, имея в виду жесткий контроль за строительством в это время. Единственный вопрос, который может возникнуть (и возникает) на практике, связан с утратой нынешним владельцем постройки, возведенной в 1970 - 1980-е гг., соответствующей разрешительной документации. Данный вопрос может быть разрешен в арбитражном суде путем установления факта, имеющего юридическое значение, т.е. в порядке особого производства, в рамках которого возможно установление факта выдачи необходимых на момент возведения построек документов (разрешений). В случае же невозможности в силу объективных причин установить данный факт целесообразно на законодательном уровне установить упрощенный порядок легализации таких построек.

Второе. Что касается построек, возведенных в начале 1990-х гг., то общеизвестно, что в этот период становления по существу нового государства надзор за строительной деятельностью в определенной степени был ослаблен, что на практике привело к возведению построек без получения необходимых разрешений, с существенным нарушением строительных и градостроительных норм и правил, которые могут угрожать жизни и здоровью неопределенного круга лиц. Однако этот последний довод не является основным в пользу аргументируемого подхода. По всей видимости, главным здесь является то, что мы имеем дело с классическим пробелом в законе. В силу приведенных причин, безусловно, у законодателя в начале 1960-х гг. отсутствовали основания для широкого понимания института самовольной постройки. Между тем изменения общественных отношений на рубеже 1980 - 1990-х гг. сделали институт самовольной постройки крайне актуальным именно в отношении нежилых построек, возведенных негражданами. Однако правовое регулирование рассматриваемого вопроса пришло несколько позже в силу объективных причин. Поэтому в отношении правового регулирования самовольного строительства нежилых построек негражданами образовался вакуум, который можно и нужно заполнить, применив по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) нормы о самовольных постройках ГК 1964 г. к нежилым постройкам, возведенным негражданами. В связи с этим приходится констатировать, что всей этой проблемы могло бы и не быть, если бы законодатель в свое время в Законе о введении в действие части первой ГК РФ придал бы его ст. 222 в интересующей нас части обратную силу.

Еще один общий вопрос, связанный с данным институтом, можно сформулировать следующим образом: является ли регистрация права собственности на объект недвижимости имущества препятствием для предъявления и удовлетворения судом требований лица, полагающего себя заинтересованным, о сносе такого объекта, как самовольная постройка? Вопрос имеет большое практическое значение, причем и в более общем ракурсе. Это вопрос о надлежащих формах оспаривания зарегистрированного права собственности <4>.

<4> Такие вопросы поставлены, в частности, в Постановлениях ФАС СКО от 4 февраля 2004 г. дело N Ф09-117/04-ГК; от 27 февраля 2007 г. дело N Ф09-47/07-С6.

Представляется, что наличие государственной регистрации в указанном случае не является препятствием для принятия судом решения о сносе самовольной постройки, поскольку по своей природе иск о сносе самовольной постройки, право собственности на которую зарегистрировано, является специфической формой оспаривания (признания недействительной) зарегистрированного права собственности, что прямо предусмотрено законом. По существу, предъявляя данное требование, заинтересованное лицо оспаривает основание регистрации, т.е. основание для осуществления регистрирующим органом соответствующих действий. Предметом доказывания по делу будет являться то, что соответствующий объект недвижимого имущества создан с нарушением требований закона, иными словами, отсутствует главная предпосылка для возникновения права собственности на вновь созданную вещь (ст. 218 ГК РФ).

При этом вопрос о судьбе регистрационной записи (решения регистрирующего органа как ненормативного акта) принципиального значения не имеет, поскольку здесь эта запись (решение) приобретает исключительно технический характер, который сводится к техническому определению судьбы записи в реестре. С момента вступления в законную силу решения суда о сносе самовольной постройки, право собственности на которую было зарегистрировано, юридически спорный объект погибает. Он уже не существует в глазах правопорядка, и не имеет значения, когда - через день, неделю, месяц - будет осуществлен фактический его снос. Отсюда следует, что не требуется предварительного признания недействительным решения регистрирующего органа о регистрации права собственности на постройку, впоследствии оказавшуюся самовольной (заметим в скобках, что возможны ситуации, когда оснований для признания недействительным решения о регистрации не будет). Суд, вынеся решение о сносе самовольной постройки, поэтому должен направить копию решения в регистрирующий орган для осуществления технической по своей сути операции внесения соответствующей записи в реестр. Такой вывод является и практически оправданным, поскольку преграждает пути для имеющих в настоящее время место злоупотреблений со стороны самовольных застройщиков - ответчиков по указанному роду делам. Данное злоупотребление заключается в том, что, проиграв процесс, самовольный застройщик стремится, пользуясь имеющейся записью в реестре о его праве собственности на юридически уже погибший объект, продать его третьему лицу, а впоследствии, не исключено, самоликвидироваться, что приводит к нарушению интересов третьего лица (покупателя), дестабилизации оборота.

Характеристики самовольной постройки

Характеристики самовольной постройки можно разделить на две большие группы.

Первая группа разрешает вопрос о том, какая постройка по своим физическим (техническим) характеристикам может быть признана самовольной.

Статья 222 ГК РФ изначально, безусловно, рассчитана на вновь создаваемое (созданное) недвижимое имущество, которое является таковым по своим физическим характеристикам (ст. 130 ГК РФ). Иногда в юридической практике бытует мнение, что самовольной постройкой поэтому не может быть признан объект незавершенного строительства, поскольку он не является собственно постройкой, законченным строительством объектом; объект незавершенного строительства является как бы "недопостройкой". С таким выводом невозможно согласиться, ибо объект незавершенного строительства является объектом недвижимости в силу прямого указания закона. В связи с этим этап строительства не имеет никакого отношения к возможности признания объекта строительства самовольной постройкой.

Однако могут вызвать определенные сомнения основания для столь ограничительного законоположения: почему оно распространяется лишь на объекты недвижимого имущества? <5> Что, так называемые временные сооружения из легковозводимых конструкций не могут отвечать всем трем признакам самовольности строительства? Представляется, что могут. В связи с чем есть основания для применения норм о самовольных постройках к объектам, не относящимся к недвижимости по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ).

<5> Эти вопросы поднимаются, в частности, в Постановлениях ФАС УО от 20 октября 2005 г. дело N Ф09-3434/05-С6; ФАС ВСО от 18 октября 2006 г. дело N А19-46434/05-23-47-Ф02-5506/06-С2 и многих других.

Еще одним вопросом, возникающим на практике, является вопрос о том, распространяются ли нормы о самовольных постройках на реконструируемые объекты недвижимого имущества. С точки зрения буквального прочтения ст. 222 ГК РФ очевидно, что нет, ибо здесь говорится о вновь созданном объекте недвижимости. Именно поэтому в законе используется такая санкция, как снос. Между тем самовольно реконструированный объект также может отвечать всем трем критериям отнесения постройки к самовольной (нельзя упускать из виду, что такая форма реконструкции, как пристройка, осуществляется на участке, прав на который у застройщика (реконструктора) может и не быть).

Возможность применения норм о самовольной постройке к самовольной реконструкции следует из Постановления Президиума ВАС РФ от 26 июля 2005 г. N 665/05. Однако представляется, что данная правовая позиция нуждается в развитии. Необходимо признать, что ст. 222 ГК РФ не регулирует вопросы самовольной реконструкции. Поэтому есть все основания для применения норм о самовольных постройках к случаям самовольной реконструкции по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ). Это обусловлено в том числе и практическими причинами. Каким образом суд будет применять такую санкцию, как снос, в случаях, когда реконструкция выразилась в надстройке объекта недвижимости, его перепланировке или иных строительных действиях, затрагивающих конструктивные характеристики реконструируемого объекта? Здравый смысл подсказывает, что в большинстве случаев нецелесообразно сносить весь реконструируемый объект, однако к обратному выводу подталкивает ст. 222 ГК РФ. Применение норм о самовольных постройках к самовольной реконструкции по аналогии закона позволяет также по аналогии применить и такую санкцию, как снос. Применительно к строительству нового объекта его снос означает не что иное, как восстановление земельного участка, на котором он возводится, приведение его в первоначальное состояние. В случаях самовольной же реконструкции такая санкция, как снос, должна пониматься как восстановление реконструируемого объекта, приведение его в состояние, предшествующее реконструкции. И только в случае отсутствия технической возможности для такого восстановления реконструируемый объект следует сносить в целом.

Вторая группа характеристик касается критериев отнесения построек к самовольным. Как было указано, этих критериев три, при этом наличия любого из этих критериев достаточно для квалификации постройки как самовольной.

Снос самовольной постройки. Требования о сносе самовольной постройки

Прежде всего необходимо определиться с порядком сноса самовольных построек, хотя на первый взгляд это тот вопрос, которым должно заканчиваться изложение вопроса о сносе в целом. Однако это не так.

В настоящее время на практике применяются два альтернативных порядка сноса самовольных построек. Первый - это судебный порядок сноса, когда заинтересованное лицо обращается с соответствующим требованием в суд, который рассматривает дело по существу и принимает решение об удовлетворении иска либо об отказе в иске. Второй порядок является административным порядком сноса самовольных построек, суть которого сводится к следующему: во многих субъектах Федерации, муниципальных образованиях существуют специальные органы, которые, обобщенно говоря, можно назвать комиссиями по борьбе с самовольным строительством. К полномочиям данных комиссий относятся мониторинг строительных площадок в пределах соответствующей территории, выявление допущенных нарушений при строительстве и предъявление требований об их устранении. Однако апофеоз деятельности комиссии - вынесение в административном порядке решения о сносе самовольной постройки, что является основанием для того, чтобы на строительную площадку выехали бульдозеры (специальная строительная техника) и снесли соответствующий объект. В контексте судебной практики вопрос о возможности существования такого порядка сноса встал при рассмотрении судами дел об оспаривании решений названных комиссий о сносе самовольных построек (гл. 24 АПК РФ). При этом судебная практика в большинстве своем склоняется к отрицательному отношению к самой возможности принятия решения о сносе самовольной постройки в административном порядке. Основанием для такого подхода является ст. 35 Конституции РФ, в силу которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, а также общие положения гражданского законодательства, запрещающие произвольное вмешательство государства в частные дела <6>.

<6> Наибольшее обоснование такой подход нашел в Постановлении ФАС СКО от 25 октября 2005 г. N Ф08-5125/2005, в котором, в частности, говорится: "Суд первой инстанции удовлетворил требования заявителя, правомерно сославшись на то, что распоряжение не соответствует статье 35 Конституции Российской Федерации, предусматривающей возможность лишения права собственности только на основании судебного решения... Кроме того, решение вопросов о сносе самовольных построек не относится к компетенции административных органов. Гражданское законодательство основано на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, судебной защите нарушенных прав (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Распоряжение о сносе в той или иной степени нарушает каждое из указанных базисных положений гражданского права... Действующее законодательство не предоставляет административным органам права принимать решения о сносе самовольных построек, следовательно, такие решения может принимать только суд".

Против такого подхода обычно выдвигается следующий аргумент. В силу п. 2 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не возникает. Так чего же в таком случае лишает предполагаемого самовольного застройщика указанная комиссия? Наверное, не права собственности, ибо оно на самовольную постройку принципиально возникнуть не может. Против этой позиции можно выдвинуть контраргументы, с одной стороны, обосновывающие ее неточность, а с другой стороны, указывающие на ее лукавство.

Во-первых, критикуемая позиция построена на игре слов. Да, действительно, право собственности на постройку не возникает, следовательно, решение о сносе самовольной постройки, принятое в административном порядке, не подпадает под диспозицию ст. 35 Конституции РФ. Однако логически (да и юридически) основанием для вынесения указанного решения является квалификация соответствующей постройки как самовольной, и наоборот, следствием квалификации постройки как самовольной является вынесение решения о сносе. Таким образом, так или иначе в административном порядке принимается решение о том, может ли застройщик обладать правом собственности на возводимый или возведенный им объект.

Во-вторых, изучение ст. 222 ГК РФ (в частности, ее явная изначальная направленность лишь на объекты недвижимого имущества) наталкивает на ту мысль, что в ней идет речь о том, что право собственности на самовольную постройку не возникает как на объект недвижимого имущества. Однако все ли готовы к выводу, что застройщик не обладает никаким правом в отношении возводимого им объекта? Представляется, что застройщик обладает правом собственности на возводимый объект строительства как на объект движимого имущества, как на комплекс строительных материалов. Иначе мы получаем ничем не объяснимую ситуацию. Строительство осуществляется всегда из строительных материалов, которые находятся на праве собственности у предоставившей эти строительные материалы стороны (заказчика (застройщика) либо подрядчика, реже - инвестора) до момента их фактического использования в работе. С этого момента юридически соответствующие материалы погибают, становясь частью единого целого (строящегося объекта). В случае, если мы не придем к выводу, что до государственной регистрации права собственности на вновь создаваемый объект недвижимости у застройщика отсутствует право собственности на этот объект как на объект движимого имущества, мы придем к едва ли допустимому заключению, что соответствующие строительные материалы, работы вкладываются в никуда, в некий объект, который не является собственностью никого, т.е. является в какой-то степени ничьим объектом, в бытовом смысле объектом бесхозяйным.

Отсюда следует, что решение о сносе самовольной постройки, принятое в административном порядке, затрагивает право собственности застройщика на объект строительства и мы имеем дело не с чем иным, как с лишением имущества в административном порядке, что прямо нарушает ст. 35 Конституции РФ. Следовательно, в ныне существующем правовом регулировании возможен только один порядок сноса самовольных построек - судебный.

Разрешив данный вопрос, необходимо установить, кто вправе поставить перед судом вопрос о сносе самовольной постройки. Данный вопрос является чрезвычайно сложным.

Вместе с тем нет никаких сомнений (в том числе и на практике), что правом на предъявление соответствующего требования обладает собственник земельного участка, на котором возведена постройка <7>.

<7> Рассматриваемый вопрос нашел отражение, в частности, в Постановлениях ФАС СЗО от 28 октября 2004 г. дело N А21-12438/03-С2; от 16 февраля 2007 г. дело N А66-9114/2005.

Однако сразу же возникает множество иных вопросов, первым среди которых следует назвать следующий: по любому ли основанию отнесения постройки к самовольной собственник имеет право на иск? В отношении данного вопроса возможны два подхода.

В соответствии с первым из них собственник по любому из таких оснований вправе обратиться с иском о сносе самовольной постройки. Обоснование такого подхода может быть только одно - абсолютный характер права собственности.

Между тем такой подход не может не вызывать возражений. Заслуживает, на наш взгляд, внимания позиция, в силу которой собственник вправе заявить требование о сносе возведенной на его земельном участке постройки только по первому из оснований отнесения постройки к числу самовольных, а именно в случае, когда собственник не предоставлял самовольному застройщику какого-либо права на свой земельный участок, а если и предоставлял, то не давал разрешения на строительство того объекта, который был возведен самовольным застройщиком.

Однако неясно, какие права и охраняемые законом интересы собственника затрагиваются в случае, когда арендатор его земельного участка, имея разрешение собственника, возвел объект недвижимости, скажем, без получения разрешения на строительство? В связи с этим ввиду отсутствия какого-либо положительного ответа на этот вопрос весьма зыбким оказывается право собственника в такой ситуации на иск о сносе самовольной постройки.

Однако даже если на практике возобладает первый подход, нам важно зафиксировать, что собственник будет обладать лишь правом, но не обязанностью на заявление иска о сносе самовольной постройки, возведенной на его земельном участке.

Второе затруднение на практике, связанное с собственником как истцом по делу о сносе самовольной постройки, коренится в вопросе о сроке исковой давности предъявления такого требования <8>.

<8> Данная проблема поднята, например, в Постановлении ФАС ВВО от 25 апреля 2002 г. дело N А43-10529/01-22-380.

С одной стороны, возможно, есть основания для вывода о том, что у этого требования, основанного на ст. 222 ГК РФ, общий срок исковой давности - три года с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении своего права, т.е. о самовольном строительстве на его земельном участке. С другой стороны, для такого вывода нет достаточных ни теоретических, ни практических оснований. По своему содержанию и, главное, по последствиям удовлетворения иск собственника о сносе самовольной постройки есть не что иное, как негаторное требование (ст. 304 ГК РФ), на которое срок исковой давности не распространяется (ст. 208 ГК РФ). К этому выводу мы можем прийти двумя путями: либо вообще отождествив иск о сносе, заявленный собственником, а равно иным субъектом негаторного требования, с негаторным иском, либо применив нормы о негаторных требованиях к иску о сносе на основании аналогии закона (ст. 6 ГК РФ). С практической точки зрения иной вывод лишен какого-либо смысла. Представим себе следующую фабулу дела. Собственник заявляет требование о сносе самовольной постройки. Ответчик (самовольный застройщик) заявляет о пропуске срока исковой давности. Суд, установив, что требования заявлены за пределами срока исковой давности, отказывает по этому основанию в иске. Такое развитие событий нисколько не спасает самовольного застройщика от сноса, поскольку собственник впоследствии может заявить негаторный иск, в рамках которого судом будет рассмотрен тот же круг вопросов, что и при рассмотрении иска о сносе самовольной постройки.

Большую проблему для практики представляет возможность участия прокурора либо различных надзорных органов (например, органов, осуществляющих строительный надзор) в деле о сносе самовольной постройки в качестве истца <9>.

<9> Об этом см.: Постановления ФАС ПО от 18 мая 2004 г. дело N А12-5243/02-С20, от 5 мая 2005 г. дело N А06-3965У-4/04; ФАС СЗО от 28 октября 2004 г. дело N А21-12438/03-С2.

Прокуроры и различные надзорные органы заявляют требования о сносе самовольных построек. Суды рассматривают данные требования по существу, принимая решения о сносе самовольной постройки или отказывая в удовлетворении этих требований.

Вместе с тем права прокурора на участие в арбитражном процессе ограничены ст. 52 АПК РФ, в силу которой прокурор в определенных случаях вправе заявлять в арбитражный суд следующие требования: о признании недействительными сделок, о применении последствий недействительности сделки, о признании недействующими нормативных правовых актов, о признании недействительными ненормативных правовых актов. Требование о сносе самовольных построек в ст. 52 АПК РФ не упомянуты, в связи с чем единственным с точки зрения арбитражного процесса выводом является вывод о том, что прокурор не имеет права заявлять в арбитражный суд требования о сносе самовольной постройки. При этом подход законодателя, направленный на ограничение прав прокурора на участие в арбитражном процессе, является сознательным.

Приблизительно такая же ситуация складывается и в отношении права различных государственных (муниципальных) органов заявлять требования о сносе самовольных построек. В соответствии со ст. 53 АПК РФ названные органы вправе обращаться в арбитражный суд в случаях, предусмотренных законом. Однако в нашей правовой системе отсутствует закон, прямо или косвенно наделяющий какой-либо орган правом заявления в арбитражный суд требования о сносе самовольной постройки (при этом случаи заявления таких требований органами, уполномоченными на управление государственным (муниципальным) имуществом, очевидно, не подпадают под действие данной статьи, поскольку эти органы выступают в процессе в качестве представителей собственника соответствующих земельных участков, на которых возведены самовольные постройки третьими лицами (самовольными застройщиками)).

В связи с этим практика выявила пробел, представляющий весьма серьезную проблему в применении ст. 222 ГК РФ. При этом само существование этой проблемы и ее разрешение зависят от того подхода, который мы изберем к порядку сноса самовольных построек. В случае, если мы признаем административный порядок сноса, нет надобности допускать в арбитражный процесс по соответствующей категории дел как прокурора, так и соответствующие надзорные органы, ведь они вправе обратиться в упомянутую нами комиссию и поставить перед ней вопрос о принятии в административном порядке решения о сносе. Если же мы признаем лишь один, судебный, порядок сноса самовольных построек, а основания для этого вывода, как мы указывали, коренятся не в волюнтаризме, а в объективной оценке существующей системы правового регулирования, особенно в части базовых основ последней, мы придем к неутешительному выводу, что при существующем регулировании прав прокурора и надзорных органов на предъявление в суд требований о сносе самовольных построек поставить перед судом вопрос о том, что конкретная самовольная постройка должна быть снесена, будет некому (прокурор и надзорные органы не имеют право этого делать, собственник, если даже и имеет право предъявить такое требование, не обязан этого делать, при этом нельзя исключать многочисленные случаи, когда собственник земельного участка и застройщик - одно лицо). Таким образом, положения ст. 222 ГК РФ в существенной части содержащейся в них санкции останутся нереализуемыми, а сами эти положения - фактически недействующими.

Таким образом, практикой выявлена грубая разбалансированность механизмов реализации ст. 222 ГК РФ, здесь возможны два пути нахождения соответствующего баланса.

Первый касается возможных законодательных инициатив, направленных на предоставление прокурору, соответствующим надзорным органам, действующим в интересах неопределенного круга лиц, а также государства, права на заявление в арбитражный суд требования о сносе самовольной постройки.

Второй подход предполагает оценку возможности выявления в системе правового регулирования права названных лиц на заявление упомянутых требований. Последний подход с практической точки зрения представляется более реалистичным и находит свое оправдание в основополагающих принципах правового регулирования. Приведем возможное обоснование к выявлению в имеющейся правовой системе права надзорного органа в пределах своей компетенции заявить требование о сносе самовольной постройки. Что представляет собой полномочие государственного (муниципального) органа? Думается, что это не что иное, как элемент его правового статуса, так же как элементом правового статуса гражданина являются его права. Что бы сказал гражданин, если бы ему были предоставлены определенные права, реализовывать (защищать) которые он вправе только в случаях, предусмотренных законом (проще говоря, если реализация или защита того или иного права поставлена в зависимость от того, забыл или не забыл законодатель указать в том или ином законе такую возможность)? Думается, что большинство граждан единодушно ответили бы на этот гипотетический вопрос следующим образом: предоставленное на таких условиях право правом вовсе не является, ибо любое право предусматривает свободную возможность его правообладателя защищать и реализовывать это право в судебном порядке. Равным образом можно прийти к выводу, что полномочия того или иного органа, реализация которых в судебном порядке поставлена в зависимость от каких-либо обстоятельств, строго говоря, полномочиями не являются. И в самом деле, ведь суды только для того и созданы, чтобы разрешать споры, связанные с реализацией (защитой) прав и полномочий.

Весьма спорным является вопрос о возможности предъявления в суд требования о сносе самовольных построек лицами, поименованными в последнем абзаце ст. 222 ГК РФ, т.е. лицами, для которых сохранение постройки нарушает их права и законные интересы либо создает угрозу их жизни или здоровью <10>.

В соответствии с первым подходом рассматриваемая норма закона предусматривает условия, при наличии которых исключается удовлетворение судом требования о признании права собственности на самовольную постройку, но не предоставляет право указанным в них лицам заявлять требования о сносе самовольных построек.

С таким подходом невозможно согласиться. Во-первых, он не учитывает то, что эти третьи лица могут быть субъектами негаторного требования. Но главное даже не это. С трудом можно представить суд, который откажет в иске о сносе самовольной постройки по основанию незаинтересованности истца в предъявленных требованиях, если это лицо докажет, что сохранение постройки нарушает его права и законные интересы либо создает угрозу его жизни или здоровью. Такое решение суда может быть квалифицировано только одним образом - оно является отказом в правосудии, что нельзя признать допустимым. Другое дело, что соответствующий истец должен доказать, что сохранение постройки нарушает его права или интересы либо создает угрозу его жизни или здоровью.

Теперь рассмотрим несколько вопросов, связанных с надлежащим ответчиком по делу о сносе самовольных построек.

Как следует из текста ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Эта норма закона, как представляется, должна быть истолкована следующим образом. Суд может возложить обязанности по сносу самовольной постройки как на лицо, осуществившее постройку, так и на иное лицо, которое имеет возможность предъявить соответствующий счет самовольному застройщику. Рассмотрим оба этих случая.

На практике не возникает особых затруднений в случаях, когда самовольную постройку осуществило лицо, во владении которого находится постройка на момент рассмотрения спора. Такое лицо обоснованно признается надлежащим ответчиком по делу. Здесь только надо иметь в виду, что под лицом, осуществившим постройку, следует понимать и правопреемника этого лица в случаях, когда правопреемство осуществлено в результате реорганизации лица, осуществившего постройку.

Вместе с тем определенные споры существуют в отношении возможности и условий возложения обязанности по сносу на лицо, в создании самовольной постройки не участвующего. Классическим существующим на практике примером этого являются случаи, когда самовольная постройка была продана (введена в оборот) самовольным застройщиком. В связи с этим прежде всего следует отметить, что поступление самовольной постройки в обладание лица, ее не осуществлявшего, возможно по сделке (как правило, купли-продажи), которую можно квалифицировать только как ничтожную (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Здесь же возникает вопрос о возможности применения последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции. Что касается обязанности продавца (самовольного застройщика) вернуть покупателю цену переданной самовольной постройки во исполнение соглашения о ее купле-продаже, каких-либо сомнений не возникает. Однако иногда суды полагают, что по подобного рода делам невозможна двусторонняя реституция, ибо возврат самовольной постройки продавцу в такой ситуации свидетельствовал бы о наличии или возникновении на стороне продавца права собственности в отношении самовольной постройки <11>.

Между тем такой подход вызывает принципиальные сомнения. Механизм реституции (п. 2 ст. 167 ГК РФ) представляет собой техническую операцию, по существу зеркальную исполнению договора. В силу этого своего характера реституция никак не может являться основанием для вывода о возникновении на стороне продавца какого-либо права. Поэтому реституция применительно к рассматриваемым отношениям возможна и целесообразна.

При осуществлении реституции представляется, что именно продавца самовольной постройки необходимо обязывать к ее сносу. Однако в случае, когда перед судом заинтересованное лицо ставит лишь вопрос о сносе самовольной постройки (а этим лицом никогда не будет сторона по сделке), суд должен разрешить спор по существу и при наличии к тому оснований обязать снести самовольную постройку то лицо, которому предъявлен иск (в том числе и покупателя постройки, который в последующем не лишен возможности признания соответствующей сделки недействительной, применения последствий недействительности сделки в виде односторонней реституции (возврата покупной цены), а также возмещения расходов на осуществление сноса).

Более сложным (да и более редким) является случай предъявления требований о сносе самовольной постройки ее покупателю в ситуации, когда продавца (лица, осуществившего постройку) нет, поскольку он ликвидирован. В соответствии с первым подходом такого покупателя нельзя обязать снести самовольную постройку, поскольку он является добросовестным приобретателем постройки и его нарушенный интерес не может быть восстановлен в случае принятия судом решения о сносе. Однако представляется, что есть основания и для другого вывода. Покупателя в этом случае можно обязать снести постройку как ее фактического владельца. Вопрос о его добросовестности не имеет значения при рассмотрении дела, поскольку добросовестность приобретателя в силу закона имеет значение лишь в контексте виндикации и приобретательной давности. При этом интерес покупателя должен надлежащим образом быть сопоставлен с интересами неопределенного круга лиц, которые могут быть нарушены сохранением и оборотом самовольной постройки. Нельзя забывать и об общем императивном запрете на обладание самовольной постройкой.

Требования о признании права собственности на самовольную постройку

Проанализируем случаи рассмотрения судами требований о признании права собственности на самовольную постройку по каждому из оснований отнесения постройки к самовольной.

Первое основание отнесения постройки к разряду самовольных касается строительства при отсутствии прав на земельный участок. В связи с этим следует упомянуть изменения в п. 3 ст. 222 ГК РФ, вступившие в силу с 1 сентября 2006 г. Имея в виду наработанную и не утратившую, как представляется, актуальность судебную практику, рассмотрим применение арбитражными судами абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ (в старой редакции), в соответствии с которым право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему участке, при условии, что данный участок будет в установленном законом порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Основываясь на данной норме закона, самовольные застройщики, осуществившие постройку на земельном участке публичного собственника, чрезвычайно часто обращались в арбитражные суды с иском о признании права собственности на самовольную постройку к уполномоченным органам по управлению соответствующим имуществом. При этом ответчик по делу не возражал против признания судом права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, указывая, что земельный участок будет предоставлен под возведенную постройку в случае удовлетворения заявленного требования. Нередко при этом в качестве доказательства по делу фигурирует так называемое гарантийное письмо публичного собственника земельного участка, содержание которого аналогично указанным возражениям на иск.

Практика судов по такого рода делам разделилась <12>. Одни суды полагают такие доказательства вполне достаточными и допустимыми, дающими возможность исковые требования удовлетворить.

<12> См., напр.: Постановления ФАС ДО от 22 ноября 2005 г. дело N Ф03-А51/05-1/3388; ФАС УО от 12 апреля 2006 г. дело N Ф09-2535/06-С3; ФАС ЗСО от 31 июля 2006 г. дело N Ф04-4222/2006(24307-А03-22).

Другие суды, которые необходимо поддержать в исследуемом вопросе, в удовлетворении подобных исков отказывают, признавая указанные доказательства недопустимыми.

В поддержку данного подхода можно выдвинуть также следующие аргументы. Во-первых, удовлетворение требования о признании права собственности в подобной ситуации будет означать не что иное, как принятие судом решения под условием последующего предоставления земельного участка под возведенную постройку, что процессуально немыслимо. Это тем более немыслимо, учитывая и такие обстоятельства: во-первых, реально упомянутое гарантийное письмо никого ни к чему не обязывает, являясь юридически документом совершенно пустым; во-вторых, земельным законодательством не предусмотрен порядок предоставления земельных участков под уже возведенные самовольные постройки, право собственности на которые признано судом. Однако в Земельном кодексе присутствуют императивные правила, касающиеся предоставления земельных участков под строительство, на обход которых по существу, по нашему мнению, может быть направлена указанная схема.

В связи с этим, как представляется, правы те суды, которые в таких ситуациях отказывают в иске. Возможно, нечто подобное усмотрел и законодатель, который исключил норму, которая являлась основанием для предъявления в суд указанных требований.

Однако принятие соответствующего Закона об изменении ст. 222 ГК РФ поставило на практике вопрос о действии его во времени. Распространяется ли он на случаи возведения самовольной постройки до введения его в действие? На этот вопрос, думается, позволяет ответить ст. 4 ГК РФ.

Из норм данной статьи можно сделать вывод, что если основания для отнесения постройки к числу самовольных возникли до 1 сентября 2006 г. (т.е. до этого момента началось строительство с соответствующими нарушениями), применяется старая редакция ст. 222 ГК РФ, поскольку отношения, связанные с самовольным строительством (это и возможный снос, но и возможная легализация), возникли до введения его в действие. При этом при указанном разрешении нашего вопроса в любом случае легализация постройки в судебном порядке будет невозможна. Так на какие же случаи был направлен абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ? Представляется, что он касается случаев, когда самовольная постройка возводилась на земельном участке, находящемся не в публичной, а в частной собственности, и в последующем вопрос о правах на земельный участок был урегулирован между собственником и застройщиком.

Ранее абз. 2 (ныне абз. 1) п. 3 ст. 222 ГК РФ предполагал еще одно основание для легализации самовольной постройки, связанное с наличием (отсутствием) прав на земельный участок у застройщика. Касается он случаев, когда собственник и самовольный застройщик - разные лица, и сводится к следующему. Если некое лицо (самовольный застройщик) осуществило постройку на чужом земельном участке без разрешения его собственника, у последнего есть выбор: требовать либо сноса названной постройки, либо признания за собой права собственности на эту постройку с возмещением третьему лицу произведенных им на осуществление постройки расходов в размере, определенном судом.

Вызывает недоумение и досаду и внесенные в рассматриваемый абзац законодателем изменения в связи с так называемой дачной амнистией, устанавливающие упрощенный порядок легализации самовольных построек, возведенных гражданами на принадлежащих им земельных участках. Эти изменения были направлены на возведение определенного мостика между ст. 222 ГК РФ и специальным законодательством, который должен был установить, что признание права собственником земельного участка на возведенную им на последнем постройку возможно не только в судебном, но и в упрощенном, ином, установленном законом порядке. Однако, как это, к сожалению, нередко бывает, такое намерение законодателя воплотить в норму было не суждено, поскольку комментируемый абзац, подчеркнем это еще раз, касается не случаев возведения самовольных построек собственником на своем земельном участке, а случаев возведения третьим лицом (например, соседом) на чужом земельном участке самовольной постройки. Остается только удивляться, что внесение изменения в ст. 222 ГК РФ, учитывая поставленные законодателем цели, оказалось настолько сложной задачей, что реализовать ее должным образом не представилось возможным.

Следующим основанием для отнесения постройки к самовольным является ее осуществление без получения необходимых разрешений, в контексте арбитражной практики это разрешение на строительство.

На практике весьма остро стоит вопрос, возможна ли в принципе легализация постройки судом в случае, когда она возведена без получения необходимых разрешений.

В соответствии с первым подходом такая легализация вполне возможна <13>. Основанием для такого вывода явилось следующее толкование последнего абзаца ст. 222 ГК РФ. Этот абзац лишь устанавливает условия, при которых легализация в судебном порядке самовольной постройки невозможна, и следовательно, предусматривает возможность легализации самовольной постройки во всех случаях, прямо не подпадающих под указанные в ней условия невозможности ее легализации. Иными словами, самовольный застройщик обязан доказать в судебном порядке, что сохранение его самовольной постройки не нарушает права и интересы третьих лиц и не создает угрозы жизни или здоровью граждан. К доказательствам, представляемым при этом суду, относятся заключение строительной экспертизы, которая показала, что возведенная постройка соответствует строительным и градостроительным нормам и правилам, заключение органов пожарной охраны, энергонадзора, письма смежных землепользователей, не возражающих против легализации постройки, и пр.

<13> Такой подход отражен, в частности, в Постановлениях ФАС ПО от 23 июня 2005 г. дело N А55-17521/04-14; ФАС ВСО от 21 ноября 2006 г. дело N А19-12785/06-16-Ф02-6141/06-С2; от 7 декабря 2006 г. дело N А74-2172/06-Ф02-6555/06-С2.

Против такого подхода имеются принципиальные возражения, в связи с чем предлагаем поддержать позицию тех судов, которые никогда и ни при каких обстоятельствах не считают возможным удовлетворение требования о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную при отсутствии разрешения на строительство <14>. Основания для такого подхода следующие.

<14> См., например: Постановления ФАС МО от 17 февраля 2003 г. дело N КГ-А40/352-03; ФАС СКО от 17 января 2007 г. дело N Ф08-6899/2006.

Удовлетворение искового требования в подобной ситуации необоснованно ставит в неравное положение добросовестных застройщиков, получивших разрешение на строительство, и самовольных застройщиков, такого разрешения не имеющих. Оказывается, получение разрешения на строительство вовсе не является обязательным. Можно строить без него и признать за собой право собственности в судебном порядке.

Кроме того, рассмотрение судом подобного рода требований по большому счету не содержит в себе спора и поэтому не представляет собой предмет судебного разбирательства. Фактически, рассматривая подобного рода дела, суд подменяет собой административный орган, выдающий разрешения на строительство, - ведь по существу речь идет не о чем другом, как о выдаче последующего разрешения на строительство в судебном порядке. В связи с этим вполне оправдан возникающий на практике вопрос: кто является надлежащим ответчиком по делу? Дать ответ на этот вопрос возможным не представляется, поскольку подобного рода дела в суде быть просто не может.

И наконец, главное. Статья 222 ГК РФ никогда не предполагала и не предполагает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку, возведенную без получения разрешения на строительство. Обратимся к структуре норм ст. 222 ГК РФ.

Пункт 1 ст. 222 определяет критерии отнесения постройки к самовольным.

Пункт 2 ст. 222 определяет общий режим самовольной постройки: право собственности на нее не возникает и она подлежит сносу.

Абзац 1 п. 3 ст. 222 указывает на одно-единственное основание для признания права собственности на самовольную постройку, касающееся вопроса прав на земельный участок, на котором она возведена.

Абзац 3 п. 3 ст. 222 логически вытекает из предыдущего абзаца и говорит о том, что даже в этом единственном случае признания права собственности на самовольную постройку такое признание в судебном порядке невозможно, если сохранение постройки нарушает права и интересы третьих лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан. То есть данный абзац устанавливает лишь безусловные основания, исключающие легализацию постройки применительно к имеющимся основаниям для легализации самовольной постройки.

Такая структура комментируемой нормы вполне оправдана и объясняется тем, что основания отнесения постройки к разряду самовольных разные по своей сути. Одно дело, если постройка самовольна лишь по мотиву отсутствия прав на земельный участок, находящийся в частной собственности. По существу, если подходить к вопросу, так сказать, исторически, именно из самозахвата земли и вырос институт самовольной постройки. И здесь вопросы самовольного строительства есть частное дело собственника и застройщика. Поэтому здесь есть место для сделки между ними, которая санирует самовольную постройку. Развитие городов, технологий и увеличение масштабов строительства привели к расширению императивных требований, предъявляемых к последнему. Строительство должно осуществляться в соответствии с выданным разрешением, которое подтверждает допустимость реализации конкретного проекта, который должен быть осуществлен с соблюдением соответствующих норм и правил. Нарушение этих требований не является частным делом застройщика и государства, поскольку данные требования установлены в интересах всех и в конечном счете в публичных интересах. И здесь нет места для сделки между самовольным застройщиком и государством.

Таким образом, возможность рассмотрения судом требования о признании права собственности на самовольную постройку должна быть практически исключена. Единственная возможность для такого рода иска - это иск собственника земельного участка, на котором возведена постройка третьим лицом, о признании права собственности на эту постройку с возмещением третьему лицу расходов, которые он понес на строительство. Однако с практической точки зрения в арбитражном процессе такие случаи будут либо исключены, либо сведены к минимуму. Строительство третьим лицом самовольной постройки без прав на соответствующий земельный участок означает только одно: строительство ведется без получения разрешения, что является самостоятельным основанием для признания постройки самовольной. Поэтому рассматриваемые требования в арбитражном процессе в указанной ситуации возможны только в том случае, когда разрешения на строительство постройки, возведенной третьим лицом на земельном участке собственника, не требуется.

Применительно к третьему основанию отнесения построек к самовольным лишь скажем, что на практике требования о признании права собственности на постройки, возведенные с существенными нарушениями тех или иных норм и правил, не заявляются. Видимо, эти вопросы успешно решаются на практике при принятии решения о вводе объекта в эксплуатацию.

Выводы

Итак, мы изложили в самом первом приближении некоторые вопросы практического свойства, касающиеся применения ст. 222 ГК РФ, что позволяет сделать первые предварительные выводы.

Существование института самовольной постройки предопределено тем, что в специальном законодательстве (прежде всего земельном, градостроительном) предъявляются специальные требования к строительной деятельности вообще. Наличие таких требований предполагает последствия самовольного строительства, которые устанавливаются как публичным, так и частным правом. В последнем случае необходимым оказывается разрешить вопрос о собственности на самовольную постройку, установить случаи, когда приобретение прав на самовольную постройку возможно, но и определить, когда права собственности на нее не возникает и она подлежит сносу. Именно эту задачу решают нормы о самовольной постройке. В связи с этим не лишним будет заметить, что рассматриваемый институт накладывает свой отпечаток и на исполнение договоров, которыми опосредуется создание, реконструкция тех или иных объектов (прежде всего речь идет о договорах строительного подряда и долевого участия в строительстве).

Определение случаев, при которых возможно приобретение права собственности на самовольную постройку, должно производиться посредством анализа различных по своим свойствам оснований отнесения строительства к самовольному. В связи с этим в одних случаях приобретение права собственности на самовольную постройку должно в принципе исключаться, в других - допускаться. Последнее касается самовольного строительства, осуществленного на чужом участке, находящемся в частной собственности. И здесь, возможно, следует допустить расширение оснований для легализации самовольных построек.

Такое значение рассматриваемого института позволяет говорить не о самовольной постройке как объекте недвижимого имущества, а о последствиях самовольного строительства (ведь при реконструкции нового объекта, как правило, не возникает).

И наконец, следует заметить, что развитие правоприменения интересующего нас института должно четко следовать закону, что позволит возводить такие объекты, которые не нарушат права и интересы третьих лиц, не создадут угрозу их жизни и здоровью, более того, позволят успешно решить стоящие перед строительством задачи. Можно без преувеличения сказать, что институт самовольной постройки является тем пробным камнем, которым проверяются состоятельность и цивилизованность любой строительной деятельности, а осторожное, четкое и жесткое отношение правоприменителя к строительству свидетельствует о развитости соответствующего правопорядка.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Правовое регулирование самовольной постройки

Введение

1.3 Правовая природа самовольной постройки

2. Признание права собственности на самовольную постройку

2.1 Условия и порядок признания права собственности на самовольную постройку

2.2 Актуальные проблемы правоприменительной практики по делам о признании права собственности на самовольную постройку

3. Снос самовольной постройки

3.1 Основания и порядок сноса самовольной постройки

3.2 Актуальные проблемы правоприменительной практики по делам о сносе самовольной постройки

Заключение

Библиографический список

Приложение

Введение

Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 258-ФЗ, вступившим в силу с 01.09.2015 года (далее - Закон № 258-ФЗ), в ст. 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), регулирующую отношения, возникающие в связи с самовольным строительством, были внесены значительные изменения. В свете подобных изменений исследование правового регулирования института самовольной постройки приобретает дополнительную актуальность, как для теории, так и для практики.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, который не предоставлен в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ.Ст. 222. Под самовольной постройкой принято понимать недвижимую вещь. Будучи недвижимой вещью, самовольная постройка фактически изъята из гражданского оборота. В соответствии со ст. 222 ГК РФ у лица, создавшего самовольную постройку, не возникает право собственности на неё, и, как следствие, такое лицо не вправе распоряжаться самовольной постройкой и совершать в отношении неё сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Отличительной особенностью самовольной постройки является её двойственная природа. С одной стороны, самовольная постройка представляет собой правонарушение, с другой стороны - является способом приобретения права собственности. Негативный аспект самовольного строительства проявляется, в первую очередь, в угрозе безопасности граждан, возникающей вследствие нарушения градостроительных и строительных норм и правил при её возведении. Кроме того, противоправность самовольного строительства выражается в отступлении от императивно регламентированных правил и административных процедур, регулирующих отношения в области строительства, наличие которых продиктовано очевидным публичным интересом в этой сфере. Тем самым, возведение самовольной постройки противоречит публичному интересу и представляет угрозу правам и законным интересам неопределенного круга лиц.

Тем не менее, являясь недвижимым имуществом, самовольная постройка аккумулирует в себе серьезные денежные вложения, поэтому снос самовольных построек представляется не всегда обоснованным и экономически целесообразным. В связи с этим законодатель предусмотрел специальную юридическую конструкцию по введению незаконно возведенных построек в гражданский оборот. Таким образом, законодателем предусмотрено наличие двух процедур перехода самовольной постройки в другой правовой режим: процедуры легализации самовольной постройки или процедуры её сноса.

Объектом данного исследования являются общественные отношения, складывающиеся в связи с самовольным строительством.

Предметом исследования выступает правовой режим самовольной постройки.

Институт самовольной постройки неоднократно выступал предметом рассмотрения в рамках учебной и научной литературы. Среди наиболее известных научных трудов российских ученых в данной тематике необходимо выделить научные труды Алексеева В.А., Грызыхиной Е.О, Гумилевской О. В., Савиной А.В., Скловского К.И., Суханова Е.А. Указанные научные труды в той или иной степени раскрывают значимые аспекты правового регулирования института самовольной постройки. Однако следует заметить, что фундаментальных монографических работ, комплексно исследующих проблемы самовольного строительства, в доктрине гражданского права недостаточно. Кроме того, чаще всего самовольная постройка выступает предметом исследования лишь в рамках изучения более широкой тематики: объектов гражданских прав или оснований приобретения права собственности. Таким образом, можно констатировать небольшую теоретическую разработанность темы настоящего исследования.

Методологическую основу данного исследования составляют системно-структурный, историко-правовой, формально-юридический и сравнительно-правовой методы.

Целью исследования является формирование комплексного научного представления о категории самовольная постройка и о правовых последствиях её возведения, а также анализ проблемных теоретических и практических моментов правового регулирования самовольной постройки и выявление возможных путей их решения.

Исходя из цели исследования, были поставлены следующие задачи:

Проследить историческое формирование института самовольной постройки, выявить тенденции, закономерности развития данного института;

Раскрыть понятие самовольной постройки и её признаки;

Раскрыть сущность самовольной постройки как способа приобретения права собственности и как правонарушения;

Проанализировать последние изменения в законодательстве о самовольной постройке;

Исследовать условия признания права собственности на самовольную постройку;

Охарактеризовать установленный законом судебный и внесудебный порядок признания права собственности на самовольную постройку;

Изучить основания сноса самовольной постройки;

Исследовать установленный законом судебный и административный порядок сноса самовольной постройки;

Проанализировать проблемные моменты в правоприменительной практике по делам о признании права собственности на самовольную постройку и по делам о её сносе.

Структура настоящей магистерской диссертации обусловлена логикой исследования и представляет собой введение, три главы, включающие в себя семь параграфов, заключение, библиографический список и приложение.

самовольный постройка правовой последствия

Глава 1. Самовольная постройка как правовая категория

1.1 Историческое развитие института самовольной постройки

Наиболее эффективным способом познания сути правовых явлений является исследование их в развитии и во взаимосвязи с политическими, социально-экономическими, культурными и иными условиями жизни социума. Такой подход позволяет приблизиться к правильному пониманию сущности правовых институтов, выявить их правовую природу, а также сделать вывод об особенностях и закономерностях их развития. Исходя из этого, изучение института самовольной постройки представляется целесообразным начать с вопроса о его историко-правовом генезисе.

Необходимо отметить, что институт самовольной постройки имеет многовековую историю существования, как в российском, так и в зарубежном праве. Начало истории данного института было положено во времена Древнего Рима. К самовольному строительству в соответствии с нормами римского права относились лишь частные случаи возведения построек с помощью строительных материалов одного лица на земельном участке, принадлежащем другому лицу. При этом процесс строительства представлял собой не что иное, как приращение (accessio) движимой вещи (строительных материалов) к недвижимой (земле), а возведение постройки на чужой земле рассматривалось в качестве основания приобретения права собственности на постройку собственником земельного участка. Подобное правовое регулирование строилось на фундаментальном принципе римского права superficies solo cedit, в силу которого сделанное над поверхностью следовало за поверхностью. Гуцу К.Г. История формирования норм о самовольном строительстве в свете внесения изменений в Гражданский Кодекс РФ // Закон. - М.: Закон, 2012, № 8. С. 140.

В послеримский период развитие норм о самовольном строительстве было обусловлено процессом рецепции римского права, проходившего под эгидой всеобщего признания классического римского принципа superficies solo cedit. Впоследствии данный принцип был закреплен в законодательстве большинства стран романо-германской правовой системы. В то же время в законодательных актах различных европейских государств стали появляться нормы, налагающие на собственника земельного участка, выражающего намерение приобрести постройку в собственность, обязанность по выплате компенсации застройщику.Гуцу К.Г. История формирования норм о самовольном строительстве в свете внесения изменений в Гражданский Кодекс РФ. С. 142.

Что касается отечественной истории правового регулирования самовольного строительства, то она, несомненно, шла по своему исключительному пути развития. Влияние римского права на формирование норм о самовольной постройке в нашем государстве было не менее существенным, чем в западной Европе. Тем не менее, данный процесс сопровождался значительными особенностями, обусловленными влиянием русского обычного права и сложившимся политическим и социально-экономическим укладом жизни общества в России. Как писал российский правовед и государственный деятель, Победоносцев К.П., основой землевладения в России было вотчинное право, которое строилось на началах служебной зависимости. Данное право было сложно подвести под какую-либо римскую юридическую категорию либо найти ему аналогию в римском праве Победоносцев К.П. Курс гражданского права: Вотчинные права. Ч. 1. М.: Статут, 2002. С. 399.

Непосредственно нормы о самовольном строительстве начинают появляться в России лишь в XV - XVII вв. Подобные нормы, как отмечает Мухаметзянова Л.М., носят казуальный и бессистемный характер.Мухаметзянова Л.М. Роль судебной практики в формировании и развитии института самовольной постройки (историко-правовой анализ) //Арбитражный и гражданский процесс. 2015. № 11. С. 61. Так, например, судебником царя Фёдора Ивановича 1589 г. регулировались отдельные случаи возведения построек одним лицом на подворной земле другого лица. Более поздними актами, в том числе Соборным уложением 1649 г., устанавливалось правило, согласно которому обладатель вотчины мог приобрести право на постройку при условии полной выплаты её стоимости лицу, осуществившему строительство. Гуцу К.Г. История формирования норм о самовольном строительстве в свете внесения изменений в Гражданский Кодекс РФ. С. 143.

Следующим этапом в формировании норм о самовольной постройке стало принятие Межевой инструкции Екатерины II от 25 мая 1766 года, направленной на ликвидацию имеющегося раздвоения права собственности между постройкой и земельным участком и объединение собственника земли и постройки в одном лице. Причем подобное объединение происходило не в пользу владельца земельного участка, а в пользу застройщика. Застройщик согласно предписаниям законодателя должен был уплатить собственнику земли стоимость земельного участка, занимаемого постройкой. Кассо Л.А. Русское поземельное право.М.:Кн. маг. И. К. Голубева, п/ф Правоведение.1906. С. 31.

В дореволюционный период правовое регулирование самовольной постройки складывалось преимущественно под влиянием римского права. Однако в отличие от римского права, где строение в силу принципа приращения (accessio) представляло собой составную часть земельного участка, образовывая вместе с ним единый недвижимый объект, дореволюционное законодательство рассматривало постройку в качестве принадлежности земельного участка, признавая тем самым постройку в качестве самостоятельного объекта права. Мустафина З. К. Приобретение права собственности на постройки в трудах русских дореволюционных цивилистов //История государства и права. 2014. № 13. С. 20.

В соответствии со Сводом законов Российской империи 1832 г. «застроение» земельного участка признавалось в качестве способа приобретения права собственности. Причем право собственности на постройку создавалось только для собственника земельного участка, вне зависимости от того, какую ценность имел земельный участок или здание. Значение имело лишь наличие прочной связи с землей и невозможность перемещения объекта без нарушения его целостности.Гуцу К.Г. История формирования норм о самовольном строительстве в свете внесения изменений в Гражданский Кодекс РФ. С. 144.

В законодательстве советского периода произошел кардинальный сдвиг в правовом регулировании отношений собственности, что непосредственно отразилось на нормах о самовольной постройке. Характерной особенностью развития земельных отношений того периода стало установление государственной монополии на землю и отказ от права частной собственности на землю. В таких условиях законодатель был поставлен перед необходимостью вовлечения построек в оборот путем предоставления на них отдельного права собственности, тем самым устанавливая раздельный правовой режим земельных участков и воздвигнутых на них построек.Гудочкова, Е. Г. От принципа "единой судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости" к концепции единого объекта //Имущественные отношения в Российской Федерации. 2010. № 9. С. 40. Таким образом, советский период развития норм о самовольной постройке ознаменовался полным отходом от фундаментального римского принципа superficies solo cedit, согласно которому построенное на поверхности следует за поверхностью. Кроме того, развитие института самовольной постройки в советский период характеризовалось постепенным переходом норм о самовольном строительстве из области частного права в область права публичного. Законодательством того времени за самовольное строительство устанавливалась административная и уголовная ответственность. Гумилевская О.В. Ответственность за самовольное строительство в России // Общество и право. Научно-практический журнал. 2008. № 1 (19). С. 99.

С принятием ГК РСФСР 1964 г. в отечественном законодательстве впервые на уровне гражданского кодекса было введено понятие «самовольная постройка». Бетхер В.А. История гражданско-правового регулирования последствий самовольного создания или изменения объектов недвижимости в России // Вестник Омского университета. 2012. № 4 (33). С. 107. При этом по смыслу ст. 190 ГК РСФСР 1964 г. единственным субъектом, осуществляющим самовольное строительство, признавался гражданин, а объектом самовольного строительства мог стать только жилой дом. Хозяйственная деятельность, в частности строительная, была строго регламентирована в СССР, поэтому вопрос относительно последствий самовольного возведения построек иными субъектами, кроме граждан, на практике не возникал. Что касается объектов самовольного строительства, то ст. 190 ГК РСФСР исключала возможность признания самовольными постройками нежилых домов. Гуцу К.Г. История формирования норм о самовольном строительстве в свете внесения изменений в Гражданский Кодекс РФ. С. 144. Как следствие, в настоящий момент все нежилые постройки, построенные до вступления в силу ГК РФ в 1995 году, самовольными не признаются. Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 12048/11.

В СССР самовольная постройка рассматривалась исключительно как правонарушение, которое представляло собой угрозу интересам государства и граждан, а также рациональному использованию земель и охране окружающей среды. Постановление Пленума ВС РСФСР от 19 марта 1975 г. № 2 «О некоторых вопросах, возникающих в практике судов при применении ст. 109 ГК РСФСР о безвозмездном изъятии самовольно построенного дома». Исходя из ст. 190 ГК РСФСР 1964 г. единственными правовыми последствиями самовольного строительства были снос самовольной постройки силами и за счёт построившего её гражданина, а также безвозмездное изъятие постройки в пользу фонда местного Совета депутатов трудящихся. Возможность признания права собственности на самовольную постройку в качестве правового последствия самовольного строительства не была предусмотрена ни законом, ни судебной практикой.

Следует сказать, что судебная практика того времени внесла значительный вклад в развитие института самовольной постройки, восполнив пробелы существующего законодательного регулировании и раскрыв содержание таких признаков самовольной постройки, как нарушение строительных, пожарных, санитарных, экологических норм при возведении постройки, нарушение постройкой интересов третьих лиц, осуществление строительства в нарушение целевого назначения земельного участка. В последующем для становления правового режима самовольной постройки в том виде, в котором он существует в настоящее время, это имело существенное значение. Мухаметзянова Л. М. Роль судебной практики в формировании и развитии института самовольной постройки (историко-правовой анализ) //Арбитражный и гражданский процесс. 2015. № 11. С. 62.

Отправной точкой в развитии института самовольной постройки в современном периоде стало принятие Гражданского кодекса РФ в 1994 г. Именно с этого момента в отечественном законодательстве наметилась тенденция к смещению вектора правового регулирования самовольной постройки из области публичного права в область частного права. Об этом, в частности, свидетельствует расположение нормы о самовольной постройке в действующем ГК РФ в главе «Приобретение права собственности», а также появившаяся возможность признания права собственности на самовольную постройку.

Необходимо отметить, что в редакции ГК РФ 1994 г., существовавшей до 2006 года, право собственности на самовольную постройку могло быть признано даже в случае возведения постройки на земельном участке, не принадлежащем застройщику, при условии предоставления застройщику в установленном порядке земельного участка под возведенную постройку. Кроме того, с принятием ГК РФ 1994 г. изменился подход к определению понятия и признаков самовольной постройки. По сравнению с советским законодательством под самовольной постройкой теперь понимается любая постройка, а не только дача или жилой дом, построенный исключительно гражданином. Важную роль в определении признаков самовольной постройки продолжает играть судебная практика, в частности обобщенная практика вышестоящих судов.

В дальнейшем в 2001 году был принят Земельный кодекс РФ, которым устанавливался принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Таким образом, законодательство пошло по пути признания первичности прав на землю и возрождения, хоть и в измененном виде, принципа superficies solo cedit. Шишканов П.А. Самовольное строительство и его правовые последствия - М.: Юрлитинформ, 2013. - 176 c. Подтверждением тому является изменение в правовом режиме самовольной постройки, произошедшее в 2006 году, в результате которого возможность признания права собственности на самовольно возведенную постройку за лицом, осуществившим строительство на не принадлежащем ему земельном участке, была исключена из законодательства. Несмотря на это учёными отмечается, что установление принципа superficies solo cedit в его первозданном виде вряд ли возможно на данном этапе развития российского законодательства в силу сложившихся социально-экономических причин и исторических условий развития правового режима недвижимости в России. Гуцу К.Г. История формирования норм о самовольном строительстве в свете внесения изменений в Гражданский Кодекс РФ. С. 145. Тем не менее, в последнее время в юридических кругах всё большую популярность набирает идея установления в российском законодательстве модели «единого объекта недвижимости», предполагающая выступление земельного участка и находящихся на нем строений в качестве единого объекта гражданского оборота. Сторонники данной идеи исходят из того, что объединение земельного участка и построенных на нем строений в единый объект права в большей мере отвечает целям гражданского оборота, аппелируя при этом к положительному зарубежному опыту подобного регулирования, в частности к опыту подобного регулирования в Германии. Леонтьева Е. А. Концепция единого объекта недвижимости в германском гражданском праве //Право. Журнал Высшей школы экономики.2011. № 2. С. 126. В соответствии с Германским гражданским уложением постройка рассматривается в качестве составной части земельного участка, которая не может самостоятельно участвовать в обороте. Гражданское уложение Германии. Вводный закон к Гражданскому уложению: Перевод с немецкого / Науч. ред.: Елисеев Н.Г., Маковский А.Л., Яковлева Т.Ф.; Введ.: Бергманн В. - М.: Волтерс Клувер, 2004. - 816 c. Именно поэтому вопрос приобретения права собственности на постройку за лицом, не являющимся собственником земельного участка, в германском гражданском праве не возникает.

Завершающим этапом становления правового режима самовольной постройки в российском праве в современном периоде стали новеллы 2015 года, изменяющие правовой режим самовольной постройки в сторону ужесточения процедуры её легализации и упрощения порядка сноса самовольных построек.

Подводя итоги рассмотрения вопроса об историко-правовом развитии института самовольной постройки, можно констатировать, что положение норм о самовольной постройке не отличалось и не отличается стабильностью. Представляется, что в настоящее время законодатель до сих пор находится в поиске путей наиболее оптимального и экономически эффективного правовому регулированию отношений по самовольному строительству, в силу чего нормы о самовольной постройке, скорее всего, будут претерпевать значительные изменения и в дальнейшем. Кроме того, на основе проведенного историко-правового анализа можно сделать вывод, что несовершенство действующего правового регулирования во многом кроется в непоследовательности реализации принципа superficies solo cedit, а также в нестабильности и неопределенности, имеющейся по отношению к понятию «недвижимость», на протяжении всей истории института самовольной постройки в России.

1.2 Понятие и признаки самовольной постройки

Понятие самовольной постройки является центральным элементом в правовом регулировании данного правового института. Без точного определения исследуемого объекта и его признаков, невозможно отграничить такой объект от других, вследствие чего дальнейшее исследование правового режима такого объекта становится беспредметным.

В соответствии с действующей редакцией ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой считается здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (Ст. 222).

Необходимо отметить, что ранее до внесения Законом № 258-ФЗ изменений в ГК РФ прежняя редакция ст. 222 ГК РФ в качестве объектов, которые могут быть признаны самовольной постройкой, называла такие объекты как жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество. Как можно видеть, в новой редакции ст. 222 ГК РФ законодатель конкретизировал объекты, которые могут быть признаны самовольной постройкой и убрал из определения указание на «иное недвижимое имущество». В связи с чем, в юридической литературе высказывается мысль о том, что с 1 сентября 2015 года самовольной постройкой могут признаваться не только объекты недвижимости, но и движимые вещи.Попов С. А. Новое в законодательстве о самовольных постройках // Ваш партнер-консультант 2015. №34 (9600).

Однако большинство юристов не разделяют подобную точку зрения и оценивают нововведения ст. 222 ГК РФ несколько иначе. К примеру, Мандрюков А.В. считает, что введение нового понятия самовольной постройки было направлено на конкретизацию объектов недвижимости, охватываемых понятием самовольная постройка, а также на то, чтобы ещё раз подчеркнуть сложившийся в судебной практике вывод о том, что понятие «самовольная постройка» распространяется не только на жилые дома, но и на нежилые здания.Мандрюков. А.В. Новое понятие самовольной постройки журнал // Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2015. № 8. С. 64.

Необходимо отметить, что в доктрине вопрос о том, является ли самовольная постройка исключительно недвижимым имуществом, предстает предметом продолжительной дискуссии. Так, по мнению Никитина А.В., для отнесения самовольной постройки только к объектам недвижимости нет никаких оснований. Во-первых, нередко между движимыми и недвижимыми объектами существует тонкая грань, вследствие чего участники гражданского оборота часто находятся в затруднительном положении относительно выбора способа защиты нарушенного права. Во-вторых, как отмечает Никитин А.В. движимый объект в равной степени, как и недвижимый объект, если он построен с нарушениями строительных норм и правил, может представлять угрозу жизни и здоровья граждан.Никитин А. В. Самовольные постройки: несколько спорных вопросов // Юрист. 2015. № 10. С 24. Козырь О.М., являясь сторонницей юридической концепции недвижимого имущества, полагает, что применительно к самовольной постройке термин «недвижимое имущество» используется условно, так как недвижимые вещи рассматриваются в качестве таковых с момента государственной регистрации прав на них.Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М.: Норма, 1998. 379 с.

Лескова Ю.Г., Кобылинский Н.Д., напротив, утверждают, что самовольная постройка относится к объектам недвижимости, а сам по себе факт государственной регистрации не изменяет правовую природу явлений и не является презумпцией признания объекта недвижимым. Лескова Ю.Г., Кобылинский Н.Д. Самовольная постройка в системе объектов гражданских правоотношений // Власть закона. 2016. N 2 (26). С. 32. Аналогичного подхода придерживается Алексеев В.А., который в своем исследовании указывает на то, что квалификация объекта в качестве самовольной постройки может быть осуществлена только после решения вопроса об отнесении этого объекта к недвижимому имуществу.Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007. С. 122.

Следует заметить, что судебная практика по вопросу отнесения самовольной постройки к недвижимому имуществу вплоть до 2010 года была в такой же степени противоречивой и разнородной, как и теоретические разработки по данному вопросу. Суды применяли положения ст. 222 ГК РФ к отношениям, возникающим как при самовольном возведении объектов недвижимости, так и движимых объектов.Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.09.2002 N А74-3032/01-К1-Ф02-2738/02-С2. Однако 29 апреля 2010 года вышло Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), в котором разъяснялось, что действие ст. 222 ГК РФ распространяется исключительно на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, являющихся недвижимым имуществом. Лица, чьи права нарушаются сохранением самовольно возведенных объектов, не причисляемых к недвижимому имуществу, могут защитить свои права в суде путем подачи иска об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения, в порядке, установленном ст. 304 ГК РФ.Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». П. 29.

Стоит отдельно оговорить, что несмотря на то что, указанное разъяснение было дано до внесения изменений в ст. 222 ГК РФ в 2015 году, оно сохраняет свою актуальность и в настоящее время, поскольку текущая судебная практика по данному вопросу не изменилась. Так, например, ВС РФ был рассмотрен спор о сносе опоры линии электропередач, при разрешении которого ВС РФ исходил из того, что железобетонный столб сам по себе не является недвижимой вещью, а представляет собой составную часть единого недвижимого комплекса, в связи с чем такой объект не может быть признан самовольной постройкой.Определение Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16-61.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ недвижимыми вещами являются земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Кроме того, к объектам недвижимости отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, а также жилые и нежилые помещения и машино-места (ст. 130).

Квалификация самовольно возведенного объекта в качестве недвижимой вещи напрямую влияет на последствия, которые влечет за собой возведение подобного объекта. Так, Девятым арбитражным апелляционным судом в удовлетворении требований о сносе самовольной постройки было отказано, поскольку спорные строения (сборно-разборные торговые павильоны) не являются недвижимым имуществом. При этом основой для квалификации спорных торговых павильонов как движимого имущества стал их некапитальный характер и отсутствие прочной связи с земельным участком, выражающееся в возможности их перемещения без нанесения несоразмерного ущерба их назначению. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2016 № 09АП-14840/2016.

Стоит отметить, что использование критерия прочной связи с землей на практике вызывает значительные сложности, и чаще всего вопрос о том, является ли объект капитальным или же представляет собой сборно-разборную конструкцию, можно решить только на основании заключения судебной строительно-технической экспертизы. Кроме того, не прибавляет понимания ситуации вокруг недвижимого имущества отсутствие в судебной практике единообразия по вопросу отнесения тех или иных объектов к недвижимому имуществу.

Так, например, Определением ВС РФ недвижимой вещью были признаны накопительные емкости с канализационными трубами со ссылкой на то, что такой объект является инженерным сооружением, расположенные под землей и прочно связаны с ней и их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба назначению. Определением Верховного Суда РФ от 19.04.2016 N 74-КГ16-1.

В свою очередь, Президиум ВАС РФ в одном из своих решений указал, что гидротехнические сооружения, состоящие из сети подземных асбестоцементных труб, несмотря на, несомненно, имеющуюся неразрывную связь с земелей, не могут быть признаны недвижимой вещью, поскольку такие объекты не имеют самостоятельного функционального назначения и созданы только с целью обслуживания земельного участка, на котором они установлены и неотъемлемой частью которого они являются. Постановление Президиума ВАС РФ от 17.01. 2012 г. N 4777/08.

Чуть позже вывод, сформулированный в данном деле, был использован Президиумом ВАС РФ в деле Челябинского управления Банка России, в котором Президиум ВАС РФ признал, что стационарный забор, имеющий заглубленный фундамент, не является самостоятельной недвижимой вещью. Мотивируя свое решение, Президиум ВАС РФ указал, что заборы и иные ограждения представляют собой сооружения, призванные выполнять функцию по разграничению земельных участков, установлению пропускного режима и предотвращению несанкционированного доступа к зданиям, находящимся на участке. Вследствие чего, заборы и иные ограждения не имеют самостоятельного хозяйственного назначения и предназначены только для обслуживания земельного участка. Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012. Немаловажным выводом, сделанным Президиумом ВАС РФ в этом же деле, представляется, также вывод о нетождественности таких понятий как «объект капитального строительства» и «объект недвижимости». Стоит отметить, что на практике между данными понятиями нередко ставится знак равенства. Таким образом, необходимо иметь в виду то, что, будучи объектом капитального строительства, коим являлся забор в деле Челябинского управления Банка России, объект, тем не менее, не всегда может быть признан объектом недвижимости, а соответственно и самовольной постройкой.

Судебная практика нижестоящих судов по вопросу отнесения тех или иных объектов к недвижимому имуществу также крайне непоследовательна, особенно когда дело касается таких объектов, как, например, линии электропередач Постановление ФАС Поволжского округа от 11.04.2012 по делу N А65-24836/2010., съезд с автодороги Постановление ФАС Уральского округа от 22.06.2011 N Ф09-3251/11-С6., асфальтовые и бетонные замощения Постановление ФАС СЗО от 28.03.2013 по делу N А42-4761/2011., железнодорожные пути. Постановлением ФАС СЗО от 04.07.2011 по делу N А44-378/2010.

В цивилистической теории мнения по вопросу отнесения тех или иных объектов к недвижимому имуществу также разнятся. По мнению Бевзенко Р. С., краеугольным камнем в данной проблеме является неудачно сформулированная ст. 130 ГК РФ, использующая в качестве критерия разграничения движимых и недвижимых вещей «крайне расплывчатый признак» - признак неразрывной связи с землей. Данного признака, как отмечает учёный, явно недостаточно для того, чтобы прийти к однозначному выводу о том, что перед нами недвижимая вещь. В связи с чем, Бевзенко Р.С., предлагает дополнительно использовать выработанный в практике ВАС РФ критерий самостоятельности выступления вещи в обороте, на основании которого асфальтовые покрытия, оросительные системы, заборы и другие подобные объекты вспомогательного характера по отношению к земельному участку, являются его составными частями, а не объектами недвижимости.Бевзенко Р. С. Что такое недвижимая вещь?: комментарий к определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 30.09.2015 № 303- ЭС15-5520 (дело "Омега Лайн") //Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2015. № 12. С. 7. Похожего мнения придерживается Калиниченко К.С., указывающий, что положения ст. 222 ГК РФ не применимы к вышеуказанным объектам, так как они не имеют независимого от земельного участка назначения, вследствие чего такие объекты должны выступать в обороте вместе с земельным участком как единое целое. Калиниченко К.С. О некоторых вопросах применения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации // Арбитражные споры. 2014. № 3 (67). С. 73. Противоположную позицию в данном вопросе занимает Егоров Н.Д., считающий, что асфальтовые и бетонные площадки, теннисные корты, ограждения, имеющие капитальный фундамент и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, являются недвижимыми вещами, так как они отвечают признакам, установленным в ст. 130 ГК РФ. Егоров Н.Д. Проблемы разграничения движимых и недвижимых вещей в гражданском праве // Вестник ВАС РФ. 2012. N 7. С. 21. В свою очередь, Алексеев В.А. высказывает точку зрения о том, что такие объекты, как замощения, корты, футбольные площадки, мелиоративные системы и другие подобные объекты вещами вовсе не являются. Одновременно с этим учёный подвергает критике использование критерия самостоятельности в обороте для разграничения движимого и недвижимого имущества, отмечая, что здесь идет подмена понятий, и критерием, по которому такие объекты не являются недвижимыми вещами, является вовсе не их несамостоятельность в обороте, а отсутствие у таких объектов качества вещи. Вспомогательный характер объекта по отношению к земельному участку никоим образом не лишает объект качества недвижимой вещи. Алексеев В.А. Является ли самостоятельность в обороте критерием отнесения имущества к недвижимому? // Закон, 2015, № 9. С. 150-155.

Таким образом, на основании проведенного анализа необходимо констатировать, что ни российское законодательство, ни судебная практика, ни доктрина не позволяют дать уверенный ответ на вопрос о том, является ли тот или иной объект недвижимой вещью, а соответственно и самовольной постройкой.

Среди видов недвижимого имущества, которые могут быть признаны самовольной постройкой, законодатель в ст. 222 ГК РФ называет такие объекты как здание, сооружение и иное строение. Следует отметить, что несмотря то, что данные правовые категории активно используются в различных нормативно-правовых актах, законодатель долго не определял содержание данных понятий, ограничиваясь лишь указанием на отнесения их к недвижимости. Наумов Е. Л. О понятиях "строение", "здание" и "сооружение " в российском и германском праве //Законодательство. 2015. № 3. С. 16. Между тем, вопрос о содержании и соотношении данных понятий может быть юридически значимым для определения понятия самовольной постройки.

В настоящий момент легальные определения здания и сооружения приведены в Федеральном законе от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее - Технический регламент). Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Ст. 2. Следует отметить, что в соответствии с Техническим регламентом в правовом режиме зданий и сооружений имеются существенные отличия. Во-первых, здания и сооружения различаются по своему предназначению. Прежде всего, необходимо обратить внимание на то, что сооружения в отличие от зданий не предназначены для проживания людей. Учитывая данную особенность, а также принимая во внимание положения ст. 16 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), сооружения не могут включать в себя жилые помещения. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ.Ст. 16 Во-вторых, сооружения в отличие от зданий могут иметь не только объемную, но и плоскостную и линейную строительную систему, тем самым существуя в виде различных строительных систем либо в виде их сочетания. Так, например, туннель, представляя собой сооружение, сочетает в себе и внутренний объем, и линейную протяженность. Что касается сооружений с плоскостной строительной системой, то в юридической литературе среди них обычно выделяют спортивные площадки, корты, автостоянки и прочие постройки, содержащие в себе в качестве элемента покрытие земельного участка. Наумов Е. Л. О понятиях "строение", "здание" и "сооружение" в российском и германском праве.С. 22. Однако следует отдельно оговорить, что возможность отнесения таких объектов к самовольным постройкам, учитывая ранее рассмотренную дискуссию, ставится под вопрос.

Что касается понятия «строение», то оно используется в большом количестве нормативно-правовых актов, однако ни в одном из них данное понятие не раскрывается. Из смысла ст. 222 ГК РФ следует, что строение имеет более общий характер по отношению к зданию и сооружению. Кроме того, согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) строение наряду со зданиями и сооружениями представляет собой объект капитального строительства. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004г. № 190-ФЗ. П. 10 Ст. 1. Таким образом, можно предположить, что к строениям следует относить здания, сооружения, а также иные капитальные объекты, которые не могут быть подведены под категории здание и сооружение (например, бани, гаражи, сараи и т.д.).

Несмотря на то, что действующая редакция ст. 222 ГК РФ относит к объектам, которые могут быть признаны самовольной постройкой, только здания, сооружения и иные строения, в доктрине и правоприменительной практике нередко возникает вопрос о других возможных объектах самовольного строительства.

Так, например, Мельников Н.Н. не исключает возможности признания самовольной постройкой таких объектов как искусственные земельные участки.Мельников Н.Н. Искусственный земельный участок как объект правового регулирования гражданского и земельного права: вопросы теории // Современное право. 2014. N 7. С. 100. Законодатель определяет искусственный земельный участок как сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком. ФЗ от 19.07.2011 N 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Ст. 3. Как видно из указанного определения, искусственный земельный участок имеет двойственную правовую природу. С одной стороны, такой объект представляет собой сооружение, и в отношении него действуют правила о необходимости получения разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию, с другой стороны, после ввода в эксплуатацию на такой объект распространяется правовой режим земельного участка. Алексеев В. А. Самовольная постройка и виды недвижимого имущества //Гражданское право. 2012. № 6. С. 19. Поэтому подводить искусственные земельные участки под категорию сооружение было бы не совсем корректно. Тем не менее, на наш взгляд, нет никаких оснований исключать искусственные земельные участки из перечня объектов самовольного строительства.

По мнению А.А. Ерофеевой, к объектам самовольного строительства относятся также жилые и нежилые помещения. Ерофеева А.А. Проблемы правового статуса самовольной постройки // Юрист. 2010. N 1. С. 43 - 46. Следует сказать, что с подобным мнением сложно согласиться, прежде всего, поскольку помещение представляет собой обособленную часть здания, сооружения или иного строения и, хоть, и являясь результатом строительства, не рассматривается как самостоятельный его объект. Представляется, что тот же вывод может быть сделан и в отношении машино-мест, ставших объектом недвижимости с 1 января 2017 года.

В соответствии с разъяснениями п. 30 Постановления № 10/22 самовольной постройкой могут признаваться также объекты незавершенного строительства (п. 30). Однако, учитывая установление законодателем с 01.09.2015 исчерпывающего перечня объектов, которые могут быть признаны самовольной постройкой, данное разъяснение остается актуальным лишь для правоотношений, возникших до 01.09.2015. Тем не менее, необходимо отметить, что исключение возможности признания объектов незавершенного строительства самовольной постройкой, представляется, не вполне обоснованным, ни экономически, ни доктринально. Во-первых, самовольность постройки может проявиться ещё до момента завершения строительства, например, ввиду нарушения градостроительных и строительных норм и правил. Такая постройка вне зависимости от степени её готовности будет нарушать установленный порядок строительства. Во-вторых, у объекта незавершенного строительства есть все предпосылки для возможности признания его самовольной постройкой: он представляет собой самостоятельный результат строительной деятельности и является объектом недвижимости. В связи чем, представляется целесообразным дополнить перечень объектов, которые могут признаваться самовольной постройкой, также объектами незавершенного строительства.

Необходимо отметить, что самовольной постройкой могут быть признаны только вновь создаваемые объекты недвижимости. Такие объекты можно разделить на две категории: объекты, созданные в результате строительства, и объекты, созданные в результате реконструкции. При этом значительная доля всех споров в связи с самовольной постройкой приходится на споры в отношении построек, созданных в результате самовольной реконструкции.Беляева О.А. Объекты самовольной постройки: по какому пути идет судебная практика // Арбитражное правосудие в России. 2008. № 6. С. 9.

В силу разъяснений п. 28 Постановления № 10/22 положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд принимает решение о сносе самовольно реконструированного объекта лишь в том случае, если будет установлено, что такой объект невозможно привести в состояние, существовавшее до проведения реконструкции (п. 28).

В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, площади, количества этажей, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п. 14 ст. 1).

В юридической доктрине наиболее обсуждаемым вопросом применительно к самовольной реконструкции является вопрос о том, какая реконструкция приводит к возникновению нового объекта, а соответственно может быть признана самовольной постройкой.

Так, например, Алексеев В.А. полагает, что любая реконструкция, независимо от её масштабов, приводит к появлению нового объекта. Даже если изменение параметров объекта вследствие реконструкции незначительно, необходимо констатировать, что старый объект прекратил свое существование, а на его месте возник новый. Алексеев В. А. Самовольная постройка и виды недвижимого имущества. С. 20.

В свою очередь, Потапенко С.В. и Зарубин А.В. обращают внимание на то, что текущая судебная практика, учитывая разъяснения п. 28 Постановления № 10/22, исходит из того, что не каждая реконструкция приводит к появлению нового объекта. Учёные также указывают на необходимость дифференцированного подхода к спорам о самовольной реконструкции, главным критерием которого должен стать критерий существенности изменений.Потапенко С.В. Зарубина А.В. Настольная книга судьи по спорам о праве собственности /под ред. С. В. Потапенко. М.: проспект, 2016. - 248 с.

Похожей точки зрения придерживается Н.Б. Щербаков, считающий, что не любые работы по реконструкции могут приводить к возникновению нового объекта недвижимости. К примеру, надстройка мансарды не ведет к появлению принципиально нового объекта гражданских прав. Щербаков Н.Б. О новеллах в судебной практике по вопросам самовольного строительства // Вестник гражданского права. 2010. N 5. С. 117 - 118.

В судебной практике делаются различные выводы о том, возник ли в результате реконструкции новый объект недвижимости. Так, ВС РФ в одном из своих решений пояснил, что создание нового объекта недвижимости в результате реконструкции происходит при изменение характеристик, индивидуализирующих такой объект (высоты, площади, этажности и т.п.). Как установил ВС РФ, в результате реконструкции объекта истица надстроила второй этаж, тем самым увеличив общую площадь такого объекта, в силу чего на произведенную истицей реконструкцию распространяются положения ст. 222 ГК РФ. Определение Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 24-КГ15-6.

ФАС Северо-Западного округа, рассматривая спор об обязании привести подземную автостоянку в первоначальное положение, напротив, исходил из того, что проведенные ответчиком работы, в результате которых количество мест на автостоянке уменьшилось с 285 до 165, не связаны с изменением параметров несущих конструкций, влияющих на безопасность здания, и, соответственно, реконструкцией не являются.Постановлением ФАС СЗО от 04.12.2013 по делу N А21-860/2013.

В юридической доктрине также встречаются различные мнения о том, что именно необходимо считать самовольной постройкой при проведении реконструкции - весь реконструированный объект или ту его часть, которая появилась в результате реконструкции (например, дополнительный этаж или надстройку).

Так, Алексеев В.А. утверждает, что при осуществлении реконструкции самовольной постройкой всегда необходимо считать весь объект недвижимости, подвергшийся реконструкции. Алексеев В.А. Самовольная постройка и виды недвижимого имущества. С. 20.Альтернативной точки зрения придерживается Щербаков Н.Б., считающий, что нормы о самовольной постройке распространяются лишь на ту часть объекта, которая появилась в результате реконструкции. В обоснование своей точки зрения учёный указывает на установленную Постановлением № 10/22 возможность вынесения решения не о сносе всего объекта, а лишь об устранении изменений объекта, явившегося результатом самовольной реконструкции. Щербаков Н.Б. О новеллах в судебной практике по вопросам самовольного строительства. С. 117.

Следует сказать, что судебная практика по данному вопросу не отличается единообразием. Так, например, Апелляционным определением Московского городского суда самовольной постройкой была признана именно незаконно возведенная надстройка. Апелляционное определение Московского городского суда от 28.06.2016 по делу N 33-931/2016. В другом деле Первый арбитражный апелляционный суд, напротив, указал, что в качестве самовольной постройки выступает реконструированное нежилое здание в целом.Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2017 по делу N А79-1636/2016. На наш взгляд, учитывая положения ГрК РФ, в соответствии с которыми под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, самовольной постройкой логичнее было бы признавать весь реконструированный объект, а не только отдельную его часть.

Переходя к рассмотрению признаков самовольной постройки, необходимо сказать, они также подверглись изменению и уточнению в новой редакции ст. 222 ГК РФ. При этом по смыслу ст. 222 ГК РФ и сложившейся судебной практики постройка признается самовольной, если она обладает хотя бы одним из указанных ниже признаков.Определение Верховного Суда РФ от 15.03.2016 N 18-КГ15-241.

Первым признаком самовольной постройки в новой редакции ст. 222 ГК РФ является создание ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке. По смыслу положений ст. 263 и 264 ГК РФ, возводить строения на земельном участке вправе либо собственник такого земельного участка, либо лицо, не являющееся собственником участка, но осуществляющее принадлежащие ему права на возведение строения на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (Ст. 263, Ст. 264). Например, в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом ВС РФ 19.03.2014) (далее - Обзор ВС РФ от 19.03.2014) установлено, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если земельный участок, на котором возведена такая постройка, находится в государственной собственности и лицу, создавшему самовольную постройку, на каком-либо вещном праве не предоставлялся.«Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

Подобные документы

Самовольная постройка как объект недвижимости. Причины возникновения оснований для признания постройки самовольной, признание права собственности на нее. Институт самовольной постройки как санкция за осуществление строительства с нарушениями закона.

курсовая работа , добавлен 21.11.2011

Самовольная постройка в системе объектов гражданского права. Понятие самовольной постройки и черты ее правового режима. Способы легализации права собственности на самовольную постройку, предложения по совершенствованию гражданского законодательства.

дипломная работа , добавлен 24.03.2018

Самовольная постройка как недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. Основные субъекты отношений, возникающих в связи со сносом самовольной постройки.

курсовая работа , добавлен 15.11.2013

Изучение понятия, правовых признаков (непредоставление земельного участка в установленном законом порядке, отсутствие необходимых разрешений, существенное нарушение строительных норм), негативных последствий и проблем легализации самовольной постройки.

дипломная работа , добавлен 09.06.2010

Правовое регулирование строительства зданий и сооружений. Понятие самовольной постройки и выбор органа власти, регистрирующего право собственности. Существующие проблемы при обращении в суд для признания права собственности на самовольную постройку.

курсовая работа , добавлен 03.08.2009

Обоснование юридической природы самовольной постройки. Проблемы легализации незаконно возведенных недвижимых объектов в Украине. Рассмотрение первоначальных и производных оснований возникновения (приобретения) права собственности в законодательстве.

курсовая работа , добавлен 29.01.2012

Получение разрешения на регистрацию по месту жительства при условии факта самовольной постройки. Отказ в требовании о взыскании долга по невозвращенному кредиту по причине истечения срока исковой давности. Возвращение дома по истечении срока аренды.

задача , добавлен 21.02.2010

Основания легализации самовольного строения. Право собственности на самовольную постройку, воздвигнутую на арендованном земельном участке. Самовольная постройка или результат реконструкции объекта недвижимости. Правовой статус временных сооружений.

дипломная работа , добавлен 24.03.2013

курсовая работа , добавлен 06.09.2008

Анализ изменения законодательства о банкротстве. Понятие, признаки и значение института несостоятельности, его государственное регулирование. Анализ судебной практики по применению правовых норм, регулирующих банкротство, выявление спорных моментов.

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

БЕЛОРУССКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

Кафедра гражданского права

Самовольное строительство, его правовые последствия: теория и практика

Прокоповича Александра Александровича

студента 3 курса, 9 группы

специальность «Правоведение»

очная форма обучения

_____________________________

(подпись студента)

Научный руководитель:

Старший преподаватель

Федорова Юлия Александровна

Минск, 2017

Глава 1. Самовольное строительство: исторический экскурс……….…………3

Глава 2. Самовольное строительство: теория и практика …..………………….6

Глава 3. Способы приобретения права собственности при самовольном строительстве………………………………............................................................9

Список литературы……………………………………………………………….15

Глава 1. Самовольная постройка: исторический экскурс.

Так как, наша правовая система относится к романо-германской правовой системе, динамику развития института самовольной постройки следует начать с римского права. Оно служит опорой для большинства исследований в юриспруденции. Самовольное строительство и его результат понимались римскими юристами, с одной стороны, как бесспорное нарушение прав собственника земельного участка, а с другой – как один из случаев поступления имущества в собственность хозяина земельного участка. По Институциям Гая, постройка, воздвигнутая кем-либо на земле собственника, несмотря, что он построил ее для себя, становилась собственностью собственника земли. Так как, построенное на поверхности земли принадлежит собственнику земельного участка – simper superficiem solo cedere (все находящееся на поверхности следует земле) - "право почвы".

Данный подход позволил рассматривать постройку, осуществленную таким способом, в качестве одного из способов приобретения права собственности. Речь идет о приращении имущества. Д. И. Мейер выделял в качестве отдельного вида приращение движимого имущества к недвижимому, в частности застроение (inaedificatio). Предусматривалось два случая застроения. Второй из них схож с самовольной постройкой – "собственник материала застраивает чужое место".

В данной ситуации "хозяин места" приобретает, по приращению, право собственности на сооруженное здание. На собственника земли с приобретением права собственности на строение возлагалась обязанность возращения стоимости использованного материала, то есть собственник материала был вправе требовать возмещения фактически понесенных убытков в связи с переходом права собственности на постройку. Но, если собственник места отказывал в возмещении фактически понесенных убытков, то собственник материала мог потребовать обратно употребленный им материал – снести строение.

В 1927 году институт права застройки был сильно изменен: жилищным кооперативам земля стала предоставляться в бессрочное пользование с одновременным возникновением у них права собственности на возведенные строения. Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года "О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов" право застройки было вообще отменено, но на юридической природе "самостроя" это не сказалось.

Гражданский кодекс БССР 1964 года подробно характеризует понятие и правовые последствия самовольной постройки. Таковой являлся жилой дом (дача) или часть дома (дачи), построенные гражданином без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта, либо с существенными отступлениями от проекта или с грубым нарушением основных строительных норм и правил. То есть объектом самовольной постройки было только жилое помещение. А осуществить данную постройку мог лишь гражданин. Возведение объектов самовольного строительства юридическими лицами не рассматривалось в качестве. В результате, до сих пор при рассмотрении споров в суде отдельные земельные вопросы остаются нерешенными, некоторые юридические факты вызывают сомнение. Так, отсутствие первичных правоустанавливающих документов на землю под спорным объектом или документов по правомерному его возведению дает повод для признания объекта самовольной постройкой.

Данная статья также предусматривала снос постройки лицом, осуществившим самовольное строительство, или за его счет. О признании права собственности на самовольную постройку не упоминалось.

Действующее гражданское законодательство изменило взгляды в отношении самовольной постройки в современных рыночных условиях.

Самовольным строительством в соответствии со ст. 223 ГК РБ является деятельность лица по созданию или изменению недвижимого имущества путем строительства, реконструкции (пристройки, надстройки, перестройки) капитального строения (здания, сооружения), если она осуществлена:

1) на самовольно занятом земельном участке;

2) на земельном участке, используемом не по целевому назначению либо предоставленном государственным органом, не имеющим полномочий на принятие соответствующего решения, и (или) без проведения аукциона, когда предоставление земельного участка возможно только по результатам аукциона, и (или) предоставленном с нарушением установленной очередности предоставления земельных участков, и (или) без предварительного согласования места размещения земельного участка, если в соответствии с законодательными актами требуется его проведение;

3) без получения необходимых разрешений на строительство, реконструкцию либо без проектной документации в случаях, когда необходимость ее подготовки предусмотрена законодательством, либо с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил

если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.

Недвижимое имущество, созданное в результате самовольного строительства, является самовольной постройкой.

Закон также определяет последствия возведения такой постройки и условия, при которых суд может признать право собственности на самовольную постройку. Данные вопросы подробно исследуются в следующих главах работы.