Ипотечная постоянная формула. Ипотечная постоянная определяется как отношение. Метод дисконтированных денежных потоков

В сфере ипотечного кредитования важную роль играет тщательный подбор инструментов и технологий, используемых в финансовых операциях для извлечения прибыли. Их выбор не зависит от пожеланий инвестора или кредитной организации, он определяется общей экономической ситуацией в стране, степенью развития в ней ипотечного кредитования, объемом денежных средств оборачиваемых в секторе.

Только при правильном подборе финансовых инструментов можно повысить ликвидность ипотечных ценных бумаг, снизить риски неполучения прибыли, сделать ипотечные кредиты более доступными, а инвестирование в сферу недвижимости заметно более эффективными.

Для чего нужна ипотечная постоянная?

Расчеты платежей по обслуживанию задолженностей по ипотеке выполняются с помощью рассчитанной ипотечной постоянной. При вычислениях ее признают равной отношению обязательств по погашению кредитов за год к базовой сумме ипотечного займа выданной первоначально при его оформлении. Ипотечная постоянная включает в себя обе части кредитного платежа – всей суммы задолженности и процентов за пользование кредитом.

Рисунок 1. Ипотечная постоянная — как спасательный круг для инвестиций в ипотеку

Выражается величина в процентах или десятичных долях (для кредитов с равномерными платежами). Для вычисления используется следующая формула:

Пи = (Д/И)х100, где Пи – ипотечная постоянная, %; Д – сумма выплат обеспечивающих возврат основной суммы за год, руб.; И – базовая сумма ипотечного займа, руб.

Если размер ипотечной постоянной выше установленной процентной ставки за ипотеку, то ипотечный займ будет полностью закрыт без особых проблем. Существуют и другие варианты. Например, когда ипотечная постоянная равна ставке на кредит, погашение первоначального размера займа может быть произведено «шаровым» способом (единым платежом).

Ипотечная постоянная используется и для вычисления коэффициента капитализации самостоятельно амортизирующих себя кредитов. Важна роль этого значения и в анализе инвестиционных выгод

Зависимость с рисками по невыплатам кредитов

При наличии значения ипотечной постоянной меньше процентной ставки платежи никак не смогут покрыть процентов за пользование кредитом. В этом случае все невыплаченные суммы будут накапливаться вместе с основной суммой задолженности по ипотечному займу, в итоге остаток будет постоянно расти.

Рисунок 2. С помощью ипотечной постоянной легко рассчитать риски

Риски несет и вариант с шаровым платежом, т.к. он предусматривает большой итоговый платеж по долгу. Если в процессе выплат такая форма удобна заемщику, то завершающая сумма может многим оказаться не по карману. Это дает значительные риски невыплаты кредита по истечению срока кредитования.

Единственный вариант, когда значение ипотечной постоянной ниже процентной ставки может считаться нормой, заключается в выборе схемы с нарастающими платежами (ИНП) и то, только на период, пока размеры платежей не вырастут достаточно для приобретения полной амортизации кредитных долгов.

Достаточным считается превышение ипотечной постоянной установленной процентной ставки по кредиту на 3-4 пункта. Меньшие значения заметно уменьшают ликвидность этого инструмента инвестирования. Увеличением ипотечной постоянной дополнительно привлекают инвесторов, предпочитающих вкладываться в менее рисковые инструменты, чем ипотечные займы.

Как применяют ипотечную постоянную на практике

Показатель «ипотечная постоянная» широко используется в методе связанных инвестиций, когда одновременно используются заемные и свои денежные средства, вкладываемые в определенном соотношении для приобретения различных объектов недвижимости. Ипотечная постоянная в этом случае равнозначна ставке капитализации заемных средств.

Рисунок 3. Ипотечная постоянная широко используется при расчетах и анализе рынка

Метод связанных инвестиций предполагает такие требования к ставке капитализации:

Она должна соответствовать рыночным требованиям на доход заемного капитала, в противном случае кредиторы откажут в предоставлении ипотечных займов.
Ставка предусматривает не только доход, получаемый с предоставленного кредита, но и возврат самой суммы кредита в виде амортизационных платежей.
Ставка должна обеспечить рыночные требования на доход по собственному капиталу, чтобы у инвесторов был интерес вложения своих денег в приобретение недвижимости.
Необходима гарантия получения заявленного (рыночного) размера дохода на весь вложенный капитал и постепенный возврат своих инвестиций.

При учете капитализации заемных средств ипотечная постоянная всегда определяется отношением регулярных платежей к базовой сумме кредита. Расчет значения делают каждый раз, когда осуществляется выплата – каждый квартал или месяц. При этом применяется такая формула – количество платежей умножается на их размер и частоту выплат.

Ставка капитализации прибыли от своих собственных средств показывает планируемые инвестором доходы. Она выглядит как отношение процента прямой прибыли от использования объекта недвижимости к объему денежных средств, которые принадлежат инвестору.

Ипотечная постоянная

Она состоит из двух частей – нормы возврата вложенных инвестиций и нормы получения прибыли сверх этого.

В методе связанных инвестиций совокупную ставку определяют взвешиванием составных частей (заемных и собственных денежных средств) в общей доле инвестиций. Благодаря такому методу можно рассчитать, каким должен быть объем собственных денег для получения необходимых показателей ипотечной постоянной. В результате появляется возможность управлять не только запланированной прибылью, но и рисками, неизбежными для такого способа инвестирования.

От размера коэффициента использования заемных средств зависит многое – от размеров ежемесячных платежей до самого факта выдачи кредита. Многие банки самостоятельно устанавливают и соблюдают определенную верхнюю планку этого значения и в случае его несоблюдения могут ограничить выдачу ипотечного кредита.

Все ипотечные кредиты могут быть разделены на две группы - с постоянными и переменными выплатами при их погашении. Рассмотрим варианты расчетов, проводимых оценщиком, при анализе ипотечных кредитов с постоянными выплатами.

Основные параметры кредита . Большинство постоянных закладных, используемых на развитых рынках недвижимости, являются самоамортизирующимися, предусматривающими периодические равномерные выплаты.

Самоамортизирующийся кредит с равномерными платежами - кредит , равновеликие равномерные платежи по которому включают в себя как процент по кредиту, так и погашение основной суммы.

Процент по кредиту рассчитывается исходя из ставки процента и остающегося баланса основной суммы.

В банковском деле амортизация - это уменьшение остатка основной суммы кредита.
Кредитор задает максимальную величину основной суммы кредита в процентах (часто 75% или 80%) от стоимости собственности, устанавливает максимальный срок кредита (который будет короче, чем срок оцененной экономической жизни объекта) и предлагает процентную ставку исходя из преобладающих на рынке условий.
Затем рассчитываются периодические (обычно ежемесячные) выплаты по ипотеке; во внимание принимаются три вышеназванных показателя:

Основная сумма кредита (PRN - principal);
- срок (оставшийся) кредита N;
- процент по кредиту (INT - interest).

Пример 14.1. Сумма кредита - 10 000 дол. Срок кредита - 30 лет. Платежи производятся в конце года. Ставка процента по кредиту равна 15%.

Рассматривая периодический платеж как еще одну переменную, получаем, что любой кредит описывается четырьмя показателями. В том случае, если известны любые три из них, четвертый может быть определен. Сделаем расчет характеристик кредита.

Расчет характеристик кредита

1. Ежегодные выплаты (в расчетах - РМГ-платеж) в размере 1523 дол. по кредиту могут быть рассчитаны на калькуляторе (компьютере, по таблицам) с учетом двух составляющих:
- процента (дохода на инвестированную кредитом сумму);
- возмещения капитала (возврата инвестированной кредитором основной суммы).
Теперь построим график амортизации кредита.

График амортизации кредита

2. Расчет основной суммы кредита PRN.
В тех случаях, когда известны ставка процента, оставшийся срок и ежегодные выплаты, можно определить остаток непогашенной основной суммы: PV= -10 000.
3. Расчет срока кредита.
Когда известны ставка процента, сумма кредита и ежегодные выплаты, можно определить срок кредита: N - 30.
4. Расчет ставки процента.
В случае самоамортизирующегося кредита платежи производятся равномерными и равными выплатами. Если известны сумма кредита, оставшийся срок и ежегодные выплаты, можно определить ставку процента по кредиту: I/Y= 15.

Определение ипотечной постоянной
Годовая ипотечная постоянная (ИП) - это отношение обязательных выплат по кредиту за год (ОД - обслуживание долга, РМТ) к первоначальной основной сумме кредита (ИК, в расчетах - текущая стоимость PV):

ИП - (ОД: ИК) х 100% = (PMT:PV) х 100%.

Ипотечная постоянная включает процент и выплаты в счет погашения основной суммы кредита, поэтому она должна превышать номинальную ставку процента по кредиту.
Для рассмотренного выше примера ИП - 15,23%.

Таким образом, ипотечная постоянная для ипотечных обязательств, предусматривающих ежегодные равные выплаты в счет погашения долга, равна фактору шестой функции сложного процента, т.е. фактору взноса на амортизацию денежной единицы.

Если условия кредита предусматривают ежемесячные выплаты, то ИП равна фактору взноса на амортизацию единицы, посчитанному на основе ежемесячных платежей, умноженному на 12.

Ипотечная постоянная является удобным инструментом для быстрого нахождения баланса между сроками амортизации и процентными ставками, а также для расчета выплат по обслуживанию долга.

Ипотечная постоянная используется также при проведении оценки эффективности использования заемных средств - при определении финансового левериджа.

При заданных ставке процента и сроке амортизации ипотечная постоянная равна обязательным ежегодным выплатам по обслуживанию долга на единицу кредита.

Для определения размера действительных выплат ипотечную постоянную следует умножить на основную сумму кредита.

Многие заемщики стремятся свести ипотечную постоянную к минимуму для того, чтобы минимизировать текущий остаток денежных средств, несмотря на то, что это ведет к росту суммарных процентных выплат и замедлению прироста собственного капитала за счет платежей в погашение ипотечного долга.

Пример 14.2. Рассмотрим, как влияет на ипотечную постоянную изменение только одного из условий кредита для примера 14.1, а именно: изменение процентной ставки по кредиту, срока кредитования или изменение порядка осуществления платежей.

1. Понижение ставки по кредиту. Пусть теперь I/.Y- 12%, тогда:
РМТ = 0,1241, то есть ведет к уменьшению ИП.
2. Учащение платежей по кредиту (платежи ежемесячные, P/Y = 12):
РМТ = 0,0216) - это месячная ИП; для определения годовой ее следует
умножить на 12 месяцев: 0,0126 х 12 = 0,1517), следовательно, понижение
ставки по кредиту ведет к уменьшению ИП.
3. Увеличение срока кредита (с 30 до 40 лет): РМТ= 0,1506 - ведет к уменьшению ИП.
4. А как зависит величина ИП от суммы ипотечного кредита? Ответ. ИП не зависит от величины ИК.

Кредитные дисконты и отдача по кредитам. Часто ипотечные кредиты под недвижимость предоставляются заемщикам с дисконтом (со скидкой), и ипотечные обязательства часто продаются со скидкой для ипотечных инвесторов.
Скидки с сумм кредита оцениваются в пунктах (points). Каждый пункт равен 1% от основной суммы кредита.
Реально заемщик получает сумму меньшую, чем это определено кредитным договором, однако возврату подлежит вся сумма полностью плюс проценты на нее.

Например, если взять кредит в 10 000 дол. с тремя дисконтными пунктами, то это означает что кредитор предоставляет заемщику 97% от основной суммы кредита в 10 000 дол. 97% от 10 000 дол.

Ипотека: сущность и механизмы функционирования

составляет 9700 дол., однако заемщик должен выплатить полностью 10 000 дол. плюс процент на всю эту сумму.
Таким образом, предоставляя кредит со скидкой, кредитор увеличивает свой доход на инвестиции (конечную отдачу), а заемщик идет на это, получая взамен, возможно, более низкий процент по кредиту по сравнению со среднерыночным.

Сущность и история развития ипотеки

Ипотека (греч. hypotheka - залог, заклад) - представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

Существует и другое понятие ипотеки. Ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости.

Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э., предшественник Солона - Драконт - ввел порядок (в 621 г. до н. э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой вымороченное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом с подобного рода обязательствами была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной собственности в имущественную Солон и предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. 1

На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

Инструменты ипотечного кредитования, схемы расчетов платежей по кредитам

Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:

Во-первых , ипотека, как и всякий залог, - это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды и т.д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

Во-вторых , в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

В-третьих , предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им.

Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.

Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора и заемщика путем:

обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции;

снижения рисков ипотечного кредитования;

обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.

Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно назвать следующие:

ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.);

источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов;

необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам. 2

Все инструменты ипотечного кредитования могут быть как самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные выплаты - постоянный ипотечный кредит), так и с «шаровым» платежом, с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой. 3

Объеком недвижимости выступают:

земельные участки;

предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

Субъекты кредитования :

1) заемщики - физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);

2) продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;

3) кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы); 4

4) органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5) страховые компании - страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

6) оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений;

7) риэлторские фирмы ;

8) инвесторы.

Первая группа кредитов - стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило ежемесячных, взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит. Срочный аннуитет - это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.

Для расчета платежей по кредиту применяется следующая формула:

P  r

1 – (1+r ) – n

где R - размер месячного платежа по кредиту;

P - сумма ипотечного кредита;

n - общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество месяцев);

r - процентная ставка по кредиту за месяц. 5

Платеж по кредиту осуществляется ежемесячно. Заемщик ежемесячно выплачивает равные суммы, часть которых идет на погашение кредита и часть - на уплату начисленных за месяц процентов, что, во-первых, дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту, во-вторых, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту, то заемщик выплачивает процентов меньше, чем если бы не осуществлялось ежемесячное погашение части основного долга и проценты начислялись бы на всю сумму полученного кредита. Банк, в свою очередь, наряду с начисленными процентами получает в погашение часть выданного кредита, т.е. данный вариант наиболее удобен для России. 6

В целях анализа, а также по просьбе заемщика может быть рассчитан баланс основной суммы кредита на любой месяц кредитного срока. При этом используется следующая формула:

1 – (1+r ) – t

P t = R  ,

где P t - баланс долга на конец t-го периода;

R - размер ежемесячного взноса;

t - оставшееся число платежей (количество месяцев) до окончания кредитного срока;

r - процентная ставка по кредиту за месяц.

Модификацией стандартного аннуитетного кредита с ежемесячными платежами является ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей, который позволяет сократить срок кредита и общую сумму процентных платежей.

Также в ипотечно-инвестиционном анализе важную роль играют коэффициент ипотечной задолженности и ипотечная постоянная.

Коэффициент ипотечной задолженности (К з) показывает долю ипотечного долга (то есть заемных средств) в общей стоимости недвижимой собственности. Он рассчитывается по формуле:

К з = И / К х 100 %,

где И - сумма ипотечного кредита, руб.;

К - общая стоимость недвижимости, руб.

Банки устанавливают и соблюдают определенные верхние пределы данного коэффициента. Обычно размер кредитов, выдаваемых банком гражданам на строительство, покупку или ремонт дома, не превышает 70 % сметы или стоимости покупки.

Пример

Гражданин купил коттедж стоимостью 320 млн руб. При этом собственный его капитал составляет 120 млн руб. и заемный капитал за счет взятого ипотечного кредита 200 млн руб. Коэффициент ипотечной задолженности равен:

К з = 200 / 320 х 100 = 62,5 %.

Ипотечная постоянная (П и) представляет собой процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита:

П и = Д / И х 100 %,

где Д - годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.;

И - основная сумма ипотечного кредита, руб.

Прим ер

Годовая сумма платежей по обслуживанию долга составляет 40 млн руб. при сумме ипотечного кредита 200 млн руб., который был взят на срок 10 лет при процентной ставке 5 % годовых. Ипотечная постоянная равна:

П и = 40 / 200 х 100 = 20 %.

Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента по кредиту. Превышение ипотечной постоянной над процентной ставкой обеспечивает выплату основной суммы кредита. Если ипотечная постоянная равна процентной ставке по ипотечному кредиту, погашение всей первоначальной суммы кредита произойдет «шаровым» платежом.

Когда ипотечная постоянная будет меньше размера процентной ставки, выплаты по кредиту не покроют даже проценты по нему. В этом случае невыплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой ипотечного долга и его остаток будет расти.

Ипотечным кредитованием занимаются специализированные ипотечные банки. К этим банкам предъявляется особое требование: они должны иметь повышенную надежность. Им запрещено вести венчурные (рисковые) операции.

Ипотека «пружинная » - это кредит, предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается. «Пружинная» ипотека представляет самоамортизирующийся ипотечный кредит.

Термин «пружинный» означает аналогию с действием пружины. Чем сильнее (больше) ее растягиваешь, тем меньше ее можно растянуть.

Вторая группа кредитов - ипотечные кредиты с переменными выплатами - подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.

Среди кредитов второй группы наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга, кредиты с «шаровым» платежом, ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты.

В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой . В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.

При использовании данного кредитного инструмента важно обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве индексирующих показателей могут быть использованы доходность государственных ценных бумаг; ставки по межбанковским кредитам; ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США); средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков; курс доллара США и т.д. Выбор индекса обусловлен прежде всего показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты.

Применяя кредит с переменной процентной ставкой, можно столкнуться с рядом проблем, а именно:

не все устанавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов;

частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным;

возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика;

возможна относительная сложность инструмента.

При использовании кредита с переменной процентной ставкой процент по нему, как правило, устанавливается на 1,5-2 % ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой.

Чтобы повысить привлекательность для заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки. При этом возможно одновременно определить максимально допустимое увеличение процента в течение одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период. Однако в целях защиты интересов банка может быть установлен минимальный уровень процентной ставки.

Ипотека ролл-оверная (англ. rollover) - ипотечный кредит, при котором его срок делится на временные отрезки (3 или 6 месяцев) и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Таким образом, ролл-оверный кредит - это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой («пружинной» ипотеки).

Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применялся банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Недостатком данного кредитного инструмента является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска невозврата. Кроме того, увеличивается требуемый порог платежеспособности потенциального заемщика, ограничивается число возможных пользователей ипотечного кредита. С учетом этих моментов, можно сделать вывод, что кредит с фиксированной суммой основного долга в меньшей степени подходит для практики ипотечного кредитования.

В последнее время достаточно широкое применение в практике зарубежных банков нашли кредиты с «шаровым» платежом , когда предусматривается крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения основного долга. Термин «шаровая» означает аналогию, например, с катанием снежка. Чем больше катаем, тем больше размер шара. «Шаровой» платеж означает крупный итоговый платеж по кредитному долгу. В течение нескольких первых месяцев или лет основная сумма долга или не погашается, или погашается только малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стараются заранее договориться о новом кредите с тем, чтобы при наступлении срока «шарового» платежа не лишиться своей недвижимости из-за несоблюдения своих обязательств.

Недостатком кредита с «шаровым» платежом является повышенный риск невозврата кредита, то есть кредитный риск. Это связано с тем, что возврат основной суммы отодвигается на конец срока, поэтому велика вероятность изменения финансового положения заемщика, которое может привести к его неплатежеспособности. Кроме того, с течением времени возрастает риск изменения стоимости залога, вероятность снижения цен на недвижимость, что приобретает особую значимость в условиях погашения основной суммы долга в конце срока.

Индексируемые инструменты ипотечного кредитования были разработаны для стран с высокой инфляцией. Среди таких инструментов следует назвать кредит с индексацией непогашенной суммы долга и кредит с двойной индексацией.

Кредит с индексацией долга предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели в зависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, - индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др. Такой инструмент позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.

Кредит с двойной индексацией позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса:

платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность;

номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по индексу, отражающему уровень инфляции (стоимости потребительской корзины и т.д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.

Таким образом, в заранее оговоренное время (чем выше инфляция, тем чаще) меняется номинальная стоимость платежей с учетом изменений в индексе заработной платы, а номинальная стоимость непогашенного остатка долга изменяется с учетом динамики индекса инфляции. 7

Разновидностью кредита с двойной индексацией является кредит с регулируемой отсрочкой платежа , который предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая - сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «Контрактной ставкой», т.е. определяет размер платежа, который сделает кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов.

Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется «платежной». Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. Можно сказать, что платежи по полной «контрактной» процентной ставке взимаются в более поздний период.

В то же время использование кредитных инструментов (в частности, инструмент с регулируемой отсрочкой платежей) с индексацией основной суммы долга сопряжено с проблемой роста кредитной задолженности или «негативной амортизации», что увеличивает риск ликвидности, который означает, что приток наличных средств в банк может оказаться недостаточным по сравнению с величиной платежей по требованиям вкладчиков (включая платежи по процентам). Очевидно, что риск ликвидности выше для тех банков, пассивы которых сконцентрированы в краткосрочных депозитах, а активы - в долгосрочных кредитах.

Поскольку существует множество различных видов ипотек (некоторые из них предусматривают равновеликие выплаты, в то время как другие - переменные платежи) и поскольку сумма залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью относится к определению сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемой ставки. 8

К характеристикам ИК относятся:

Коэффициент ипотечной задолженности - К ИЗ

Величина периодических платежей и ипотечная постоянная – ДО и ИП

Остаток кредита

Процент выплат по кредиту - i

Отдача кредитора

Расчет конкретных характеристик зависит от условий кредита, предусматривающих различные схемы погашения. Большинство современных схем погашения предусматривают выплату кредитов на аннуитетной основе, то есть равными регулярными платежами, состоящими из процентного платежа и платежа по основной сумме кредита. Такие кредиты называются самоамортизирующимися .

1) Коэффициент ипотечной задолженности - К ИЗ

Данный коэффициент показывает долю ипотечного долга (т.е. заемных средств) в общей стоимости недвижимости. Он рассчитывается по формуле (1):

гдеК ИЗ (LTV) – коэффициент ипотечной задолженности (Loan to Value Rate);

ИК – сумма ипотечного кредита, руб.; C – общая стоимость кредита, руб.

Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью. С точки зрения кредиторов (н-р, ипотечного банка), более высокий Киз означает более высокую степень риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости. Банки устанавливают и соблюдают определенные верхние пределы данного коэффициента. Обычно размер кредитов, выдаваемых банком гражданам на строительство, покупку или ремонт жилья, не превышает 70 % от стоимости этого жилья.

2) Периодический платеж- ДО

Для полностью амортизирующегося кредита платеж определяется на основании суммы кредита, срока кредита и нормы процента. Т.к. все платежи одинаковы, то их величина определяется коэффициентом взноса на амортизацию единицы, который является функцией срока кредита и нормы процента (F6 – 6-ая ф-я денежной единицы) – формула (2):

где ИП – ипотечная постоянная (взнос на амортизацию единицы);(2)

i п – срок кредитования.

Процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ИК называется кредитной постоянной – формула (3).

(3)

где КП(LC) – кредитная постоянная, %; ДО

ИК – основная сумма ипотечного кредита, руб.

В общем виде ипотечная и кредитная постоянные равны. На основе этого можно вывести формулу для расчета периодического платежа (формула 4):

(4)

где ДО – периодические платежи по обслуживанию долга, руб.; ИК – основная сумма ипотечного кредита, руб.;

i – ставка процента по кредиту; п – срок кредитования.

ДО = ИК ´ ИП (5)

В условиях самоамортизирующегося кредита периодический платеж (платеж по обслуживанию кредита) включает выплату процентов и часть основной суммы.

Для того чтобы ИК был полностью погашен, ИП должна быть выше номинальной ставки процента по кредиту. Превышение ИП над i обеспечивает выплату основной суммы кредита. Если ИП = i по ИК, погашение всей первоначальной суммы кредита произойдет «шаровым» платежом. Когда ИП будет меньше размера i , выплаты по кредиту не покроют даже процентов по нему. В этом случае невыплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой долга и его остаток будет расти.

3) Остаток кредита (реверсия кредита с точки зрения кредитора)

Остаток кредита очень часто рассчитывается при продаже объектов до окончания срока кредита, при погашении кредита до окончания срока и т.д.

Остаток кредита при равномерных платежах определяется как настоящая стоимость платежей по обслуживанию кредита в течение оставшегося срока амортизации. При этом остаток кредита определяется на основе величины периодического платежа и коэффициента аннуитета (настоящая стоимость равновеликого потока платежей – F5 пятая функция денежной единицы) по формуле 6:

где В – остаток кредита, руб.; ДО – периодический платеж, руб.;

i – ставка процента по кредиту, %; t – оставшийся срок амортизации, лет (месяцев).

– коэффициент аннуитета (настоящая стоимость аннуитета) – аn

Остаток кредита может быть также выражен как процент от начальной суммы кредита. Для этого надо рассчитать отношение коэффициента настоящей стоимости единичного аннуитета в течение оставшегося срока к коэффициенту настоящей стоимости единичного аннуитета в течение всего срока кредита при соответствующей норме процента – формула 7:

(7)

где B – остаток кредита в %;

an bol – коэффициент настоящей стоимости аннуитета для оставшегося периода;

an all – коэффициент настоящей стоимости аннуитета для всего периода.

4) Процент выплаты кредита

Процент выплаты кредита, также как и остаток кредита, необходим при различных расчетах, например, в расчетах ИИА. Процент выплаты кредита определяется на основе известного процента остатка кредита – формула 8:

Р = 1 – В (8)

где Р – процент выплаты кредита; В – процент остатка кредита.

Процент выплаты кредита можно подсчитать непосредственно несколькими методами. Самым простым является метод определения Р как отношения коэффициента фонда возмещения (F3 – третья функция денежной единицы) для всего срока кредита к коэффициенту фонда возмещения за расчетный период – формула 9:

(9)

где SFF all – коэффициент фонда возмещения для всего срока кредита;

SFF p – коэффициент фонда возмещения за расчетный период.

Коэффициент фонда возмещения находится по формуле 10:

(10)

где SFF – коэффициент фонда возмещения;

i – ставка процента по кредита, %; t – срок кредита, лет (месяцев).

5) Отдача кредитора

Отдача (прибыль) кредитора определяется формулами дисконтирования, поскольку денежный поток от сумм обслуживания долга и реверсии кредита для кредитора аналогичен денежному потоку инвестора собственного капитала. Если кредит не имеет дополнительных условий, то отдача кредитора равна норме процента. Однако если кредитный договор предусматривает какие-либо дополнительные платежи со стороны заемщика, отдача кредитора будет больше, чем норма процента. В случае переменных платежей отдача кредитора также изменяется. Т.о., для определения отдачи используют методы оценки инвестиционных проектов, в частности – определение внутренней нормы рентабельности проекта (IRR). В качестве инвестиционного проекта кредитор рассматривает конкретную кредитную позицию.

Как уже отмечалось, все ипотечные кредиты могут быть разделены на две группы – с постоянными и переменными выплатами при их погашении. Рассмотрим варианты расчетов, проводимых оценщиком, при анализе ипотечных кредитов с постоянными выплатами.

Основные параметры кредита

Большинство постоянных закладных, используемых на развитых рынках недвижимости, являются самоамортизирующимися, предусматривающими периодические равномерные выплаты.

Самоамортизирующийся кредит с равномерными платежами – кредит, равновеликие равномерные платежи по которому включают в себя как процент по кредиту, так и погашение основной суммы.

Процент по кредиту рассчитывается исходя из ставки процента и остающегося баланса основной суммы.

В банковском деле амортизация – это уменьшение остатка основной суммы кредита.

Кредитор задает максимальную величину основной суммы кредита в процентах (часто 75 или 80%) от стоимости собственности, устанавливает максимальный срок кредита (который будет короче, чем срок оцененной полезной жизни объекта) и предлагает процентную ставку исходя из преобладающих на рынке условий.

Затем рассчитываются периодические (обычно, ежемесячные) выплаты по ипотеке; во внимание принимаются три показателя:

основная сумма кредита (PRN – principal) ,
срок (оставшийся ) кредита N;
процент по кредиту (INT – interest).

Пример

Сумма кредита – 10 000 долл. Срок кредита – 30 лет. Платежи производятся в конце года. Ставка процента по кредиту равна 15%.

Рассматривая периодический платеж как еще одну переменную, получаем, что любой кредит описывается четырьмя показателями. В случае если известны любые три из них, четвертый может быть определен.

Таблица 5.2

Расчет характеристик кредита (долл.)

№ платежа	Ежегодное обслуживание кредита (РМТ – payment)	Остаток кредита на конец года (BAL – balance)	Погашенная основная сумма кредита (PRN – principal)	Оплаченный процент по кредиту (INT – interest)

Ежегодные выплаты (в расчетах – РМТ-платеж) в размере 1523 долл. по данному кредиту могут быть рассчитаны на калькуляторе (компьютере, по таблицам) с учетом двух составляющих: процента (дохода на инвестированную кредитом сумму); возмещения капитала (возврата инвестированной кредитором основной суммы).

Построим график амортизации кредита (рис. 5.2).

Рис. 5.2.

Расчет основной суммы кредита PRN. В случаях когда известны ставка процента, оставшийся срок и ежегодные выплаты, можно определить остаток непогашенной основной суммы: PV = -10 000.

Расчет срока кредита. Когда известны ставка процента, сумма кредита и ежегодные выплаты, можно определить срок кредита: N = 30.

Расчет ставки процента. В случае самоамортизирующегося кредита платежи производятся равномерными и равными выплатами. Если известны сумма кредита, оставшийся срок и ежегодные выплаты, можно определить ставку процента по кредиту: // Y = 15.

Определение ипотечной постоянной

Годовая ипотечная постоянная (ИП) – это отношение обязательных выплат но кредиту за год (ОД – обслуживание долга, РМТ) к первоначальной основной сумме кредита (ИК, в расчетах – текущая стоимость PV):

(5.1)

Ипотечная постоянная включает процент и выплаты в счет погашения основной суммы кредита, поэтому она должна превышать номинальную ставку процента по кредиту.

Для рассмотренного выше примера ИП = 15,23%.

Таким образом, ипотечная постоянная для ипотечных обязательств, предусматривающих ежегодные равные выплаты в счет погашения долга, равна фактору шестой функции сложного процента, т.е. фактору взноса па амортизацию денежной единицы.

Если условия кредита предусматривают ежемесячные выплаты, то ИП равна фактору взноса на амортизацию единицы, посчитанному на основе ежемесячных платежей, умноженному на 12.

Ипотечная постоянная необходима при проведении оценки эффективности использования заемных средств – при определении финансового левериджа.

Многие заемщики стремятся свести ипотечную постоянную к минимуму, для того чтобы минимизировать текущий остаток денежных средств, несмотря на то, что это ведет к росту суммарных процентных выплат и замедлению прироста собственного капитала за счет платежей в погашение ипотечного долга.

Рассмотрим, как влияет па ипотечную постоянную изменение только одного из условий кредита для рассмотренного нами примера, а именно изменение процентной ставки по кредиту, срока кредитования или изменение порядка осуществления платежей.

1) Понижение ставки но кредиту. Пусть теперь I/Y= 12%, тогда РМТ = 0,1241, т.е. ведет к уменьшению ИП.
2) Учащение платежей по кредиту (платежи ежемесячные, Ρ/Υ = 12) / РМТ = 0,0216 – это месячная ИП. Для определения годовой ее следует умножить на 12 месяцев: 0,0126 х 12 = 0,1517. Следовательно, понижение ставки но кредиту ведет к уменьшению ИП.
3) Увеличение срока кредита (с 30 до 40 лет): РМТ = = 0,1506 – уменьшение ИП.
4) Как зависит величина ИП от суммы ипотечного кредита?

ИП не зависит от величины ИК.

Оценка эффективности привлечения заемных средств.

Решение о привлечении ипотечного кредита принимается на основе оценки эффективности использования заемных средств в инвестиционном процессе, что требует анализа таких факторов как:

1)процентная ставка по кредиту.

2)срок займа.

3)порядок погашения.

4)сумма ипотечного кредита.

5)финансовый левиридж.

6)основные условия кредитования.

Важнейшим фактором, определяющим эффективность заемных средств является уровень финансового левериджа или рычага.

Различают 2 показателя доходности:

· Ставка доходности недвижимости, определяется отношением ЧОД к стоимости недвижимости или сумме ипотечного кредита и собственного капитала

· Ставка доходности на собственный капитал, определяется как отношение денежных поступлений к величине собственного капитала инвестора:

ü Финансовый леверидж считается нейтральным, если Rн=Rск.

ü Финансовый леверидж считается положительным, если Rн

ü Финансовый леверидж считается отрицательным, если Rн>Rск.

Важным фактором, оказывающий влияние на соотношение ставок доходности собственного капитала и недвижимости является доля стоимости недвижимости финансируемая за счет ипотечного кредита. Анализ строится на динамике изменения ипотечной постоянной.

Процентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок погашения кредита оказывает влияние на ипотечную постоянную.

Меняя один из параметров(% ставка или срок), заемщик может существенно снизить величину ежегодных выплат банку. Однако, это приведет к увеличению общей суммы %, которую заемщик заплатит за весь период кредитования.

В ипотечно - инвестиционном анализе ведущую роль играют к-т ипотечной задолженности и ипотечная постоянная.

К-т ипотечной задолженности показывает долю заемных средств в общей стоимости недвижимости.

ИК - ипотечный кредит.

С - стоимость недвижимости.

Ипотечная постоянная - отношение расходов по обслуживанию долга к величине ипотечного кредита.

Чем выше значение КИЗ, тем больше доля заемных средств финансир-я сделки с недвижимостью. С точки зрения кредиторов более высокий КИЗ означает более высокую степень риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости.

ИП должна быть больше номинальной ставки % по кредиту для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен. В том случае, если ИП = % ставке по ипотечному кредиту погашение всей первоначальной суммы кредита произойдет шаровым платежом. Когда ИП < % ставки, выплаты по кредиту не покроют даже % по нему. В этом случае не выплаченная часть % накапливаться вместе с основной суммой ипотечного долга и его остаток будет расти