Правила использования коммерческих помещений. Основные типы коммерческой недвижимости и их классификация в зависимости от вида деятельности Использование помещений в коммерческих целях

После регистрации фирмы и начала деятельности одним из главных вопросов, стоящих перед предпринимателем, является приобретение или аренда подходящего помещения для своего офиса. Найти такое зачастую непросто. Желательно, чтобы офис находился в удобном для работы месте, площадь его была достаточной для ведения деятельности, планировка хорошей, а стоимость аренды или покупки - доступной.

Существует несколько вариантов решения проблемы поиска офисного помещения:

аренда;
покупка специально обустроенного рабочего помещения в нежилом фонде;
приобретение квартиры в жилом фонде города с последующим оформлением всех документов.

В данной статье мы подробно рассмотрим особенности использования в коммерческих целях жилых помещений, а также перевод их в нежилой (коммерческий) фонд.

В случае, если вы приобретаете или арендуете помещение в жилом доме, необходимо проверить наличие разрешения на использование данного помещения как офисного. Если такого разрешения нет, его следует получить, поскольку законодательство запрещает использовать в качестве офиса жилые помещения.

Несмотря на то, что квартира изначально для данных целей не предназначается, покупка ее для офиса с экономической точки зрения выгодна. Это дает возможность сэкономить на приобретении полноценного офисного помещения — стоимость готового офиса будет значительно выше.

Кроме того, подобрать квартиру подходящей площади в нужном месте проще - можно воспользоваться помощью агентств недвижимости, объявлениями в газетах, поиском через Интернет или личными связями.

После совершения сделки нужно оформить необходимые документы, спланировать помещение в соответствии с вашими требованиями, выполнить ремонт и приступать к работе. Но чтобы избежать негативных последствий, перед началом эксплуатации необходимо правильно преобразовать квартиру в офис.

В большинстве случаев, особенно, если деятельность фирмы связана с оказанием услуг населению, наиболее предпочтительны и удобны аренда или приобретение офиса на первом этаже жилых домов с обязательной возможностью организации отдельного входа.

Процедура расселения

Квартира может быть объектом купли-продажи, только если она находится в частной собственности. Поэтому муниципальная квартира перед совершением покупки должна быть переведена из государственной собственности в частную или приватизирована.

Для получения квартиры в собственность, необходимо подобрать и предоставить ее владельцу альтернативный жилой объект. Если в квартире проживает несколько человек, или квартира коммунальная, то, возможно, потребуется произвести расселение. В этом случае каждому из проживающих в ней лиц необходимо предоставить жилище. После этого расселяемая квартира сможет перейти в собственность заинтересованного физического или юридического лица.

Осуществить расселение жилого объекта, находящегося в совместной собственности, можно только при наличии добровольного согласия всех его владельцев и жильцов. Если квартира находится в ведомственном доме, следует получить согласие на передачу данного жилья из ведомственного подчинения.

Определив стоимость квартиры, необходимо рассчитать суммы для приобретения нового жилья ее владельцам. Для этого определяют число квадратных метров общей площади, приходящейся на каждый финансово-лицевой счет.

Перед продажей следует собрать все требуемые для оформления сделок купли-продажи документы. Если у владельцев квартиры есть несовершеннолетние дети, необходимо получить согласие органов опеки. Решив все указанные вопросы и подобрав отдельное жилье каждому участнику расселения, проводят государственную регистрацию сделки.

Порой достижение соглашения с каждым из собственников становится довольно сложным процессом. Видя повышенный интерес к своей квартире, они могут намеренно завышать цену. В этом случае, возможно, проще будет подыскать другой вариант покупки квартиры для офисного помещения.

Оформление права собственности

После выбора и приобретения объекта, удовлетворяющего вашим требованиям, необходимо оформить на него право собственности. В этом случае оформление проводится так же, как и при обычной покупке квартиры для проживания.

Для возникновения права собственности на квартиру в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) должна быть внесена соответствующая запись. Регистратору предоставляют требуемый пакет документов. Основополагающим документом для регистрации права собственности является договор купли-продажи квартиры, содержащий соглашения по всем существенным условиям и подписанный участниками сделки.

При проведении сделки необходимо учитывать, что в зависимости от того, кто является покупателем - физическое лицо или юридическое - перечень документов будет отличаться. Физическому лицу следует предоставить копию паспорта, а юридическому - заверенные копии учредительных документов и выписку из ЕГРЮЛ. Данная выписка действительна в течение месяца со дня получения. Если форма организации юридического лица - акционерное общество, то дополнительно необходимо предоставить согласие акционеров на приобретение данного имущества.

Квитанция об уплате государственной пошлины и ее копия предоставляются в любом случае. Однако размер самой пошлины за регистрацию права собственности для физических лиц составляет 1000 руб., а для юридических - 15000 руб.

Переоформление в нежилой фонд

После покупки жилого помещения необходимо выполнить его перевод в нежилой фонд в соответствии с установленными процедурами. Порядок перевода установлен в главе 3 ЖК РФ «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение».

Главным условием для осуществления такого перевода является наличие доступа к переводимому помещению без использования помещений, которые обеспечивают проход к жилым помещениям.

Перевод жилого помещения в нежилое невозможен, если:

отсутствует техническая возможность организовать доступ к данному помещению;
переводимое помещение является частью жилого помещения или используется в качестве места постоянного проживания;
право собственности на данное помещение обременено правами других лиц.

В многоквартирном доме перевод квартиры в нежилое помещение допускается только когда квартира находится на первом этаже дома, или же все помещения под данной квартирой не являются жилыми.

Во многих современных новостройках первые два этажа изначально нежилые (коммерческая недвижимость) и имеют отдельные от жилых подъездов входы с улицы. Подбирать подобные помещения можно еще на этапе строительства.

Для осуществления перевода жилого помещения в нежилое следует подготовить и подать в орган, выполняющий перевод помещений по месту нахождения переводимого помещения (в Москве — это Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы), следующие документы:

заявление о переводе помещения в нежилое;
правоустанавливающие документы на данное помещение (подлинники или нотариально заверенные копии);
план переводимого помещения и его технический паспорт;
поэтажный план дома, в котором расположено переводимое помещение;
подготовленный и оформленный в установленном порядке план переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если они необходимы для обеспечения использования помещения в качестве нежилого).

Орган, выполняющий перевод помещений, выдает заявителю расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения. По результатам рассмотрения представленных документов не позднее, чем через 45 дней со дня их подачи, выносится решение о переводе помещения в нежилое или об отказе в выполнении перевода.

Не позднее, чем через 3 рабочих дня со дня принятие решения, орган, осуществляющий перевод помещений, выдает или направляет заявителю по указанному им в заявлении адресу документ, подтверждающий принятие того или иного решения. Одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа орган, осуществляющий перевод помещений, информирует о принятии решения собственников помещений, примыкающих к тому, в отношении которого принято данное решение.

Если необходимо провести переустройство и (или) перепланировку переводимого помещения, и (или) иные работы для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого, документ должен содержать требование об их проведении, а также перечень иных необходимых работ. Если проведения каких-либо работ не требуется, то документ, подтверждающий окончание перевода помещения, служит основанием для использования помещения в качестве нежилого. Если требуется, то основанием является завершение переустройства и (или) перепланировки.

Собственник переведенного помещения должен внести изменение в ЕГРП в связи с изменением назначения объекта недвижимости.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое

Согласно ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое возможен в следующих случаях:

непредставления указанных выше документов;
представления документов в ненадлежащий орган;
несоблюдения условий перевода помещения;
несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства Российской Федерации.

Проект переустройства или перепланировки должен быть подготовлен организацией, имеющий лицензию. При разработке данного проекта следует учесть все требования к помещению (технические, санитарные, противопожарные, экологические), используемым материалам. Если проект не соответствует требованиям законодательства, это может стать основанием лишения лицензии разработавших его специалистов.

Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия. Заявитель может обжаловать данное решение в судебном порядке. Решение должно содержать основания отказа со ссылкой на нарушенное требование законодательства.

Переустройство и перепланировка

Разумеется, квартира со стандартным расположением комнат без проведения ремонта для ведения профессиональной деятельности не подходит. Поэтому должен быть разработан проект ее переустройства или перепланировки.

Переустройство жилого помещения - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения - это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка может включать в себя перенос и разборку перегородок; перенос и установку дверных проемов; разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир; устройство дополнительных кухонь и санузлов; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений; ликвидация темных кухонь и устройство входов в кухни непосредственно из жилых помещений; устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переустройство и перепланировка проводятся только по согласованию с органами местного самоуправления.

Подготовленный проект перепланировки согласовывается в:

пожарной инспекции;
КГИОП (Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры) - если дом является памятником истории и культуры;
администрации района, в котором находится помещение;
жилищном агентстве;
ГУ «Дортехнологии»;
МВК (межведомственной комиссии).

Список может меняться в зависимости от конкретной ситуации. После согласования во всех инстанциях МВК выдает разрешение на проведение в помещении необходимых работ.

После выполнения всех работ осуществляется приемка помещения. Для этого орган местного самоуправления по месту нахождения переводимого помещения создает приемочную комиссию. Она составляет акт, подтверждающий окончание работ по переустройству и (или) перепланировке. Этот акт направляется в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.

Акт о перепланировке подписывают:

владелец помещения (арендатор, субарендатор, собственник);
балансодержатель (ТСЖ, управляющая компания);
предприятие, отвечающее за техническое состояние и эксплуатацию здания (ГРЭП, РЭП и т.д.);
организация, составлявшая проект перепланировки (проектная);
строительная организация, проводившая работы по перепланировке офиса;
служба пожарного надзора.

После получения подписанного акта необходимо получить новый паспорт в БТИ, новый кадастровый номер и зарегистрировать права собственности в Росрегистрации. После этого организация имеет право использовать квартиру для размещения офиса.

Когда можно вести бизнес на дому

В большинстве случаев использовать жилое помещение под офис можно только после перевода его в нежилое. Но, тем не менее, при соблюдении ряда условий можно вести бизнес и на дому:

частное лицо должно быть собственником данного помещения;
деятельность предпринимателя не должна нарушать права и интересы других граждан;
владелец жилья может использовать жилую квартиру под офис для работы в качестве индивидуального предпринимателя или для ведения профессиональной деятельности. Данную деятельность осуществляют люди творческих профессий, юристы, репетиторы, портные, аудиторы и внештатные бухгалтеры.

Ведение профессиональной деятельности в жилом помещении собственником возможно при согласии на это членов его семьи. В свою очередь, если помещение занимается по договору найма, согласие на использование его для работы должен дать наймодатель.

Данные виды деятельности вправе осуществлять не только собственники жилых помещений, но и наниматели, а также лица, проживающие в данных помещениях на законных основаниях (члены семьи собственника или нанимателя).

Не допускается использование собственной жилой квартиры для ведения промышленного производства, открытия магазина, детского сада или мини-прачечной. В этом случае требуется предварительно перевести жилое помещение в нежилое и соблюдать правила эксплуатации. То же самое необходимо сделать и тем, кто намерен сдавать свою квартиру под офис.

Юридическое лицо не может использовать арендованную квартиру под офис до перевода ее в нежилой фонд. Взять жилое помещение в аренду юридическое лицо имеет право только для проживания своих сотрудников.

Правила эксплуатации

Ведение предпринимательской и профессиональной деятельности в жилых помещениях допустимо лишь при соблюдении законных интересов и прав других граждан, живущих в этой квартире. Не должны нарушаться и права соседей, проживающих в многоквартирном доме. В противном случае они могут подать заявления в милицию или обратиться с исками в суд.

Кроме того при использовании квартиры в качестве офиса должны соблюдаться правила пользования жилыми помещениями, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и экологические нормы, утвержденные органами исполнительной власти.

Деятельность не должна создавать излишнего шума, вибрации, выделения газов, опасных веществ и отходов.

Заключение

Возможность стать собственником коммерческой недвижимости, переведя квартиру из жилого фонда в нежилой, заинтересовала предпринимателей с первых же этапов развития данного рынка. Квартиры, переделанные под офисы и магазины, оказались весьма выгодным вложением и приносят до 25% дохода в год.

Правильное выполнение всех действий по выбору, покупке и реконструкции квартиры в офисное помещение позволят получить офис, полностью соответствующий вашим требованиям. Это, несомненно, окажет положительное влияние на ваш бизнес.

Объекты нежилой недвижимости отличаются от жилых тем, что они не предназначаются для проживания граждан на постоянных или временных условиях.

Они могут применяться исключительно в целях осуществления коммерческой, административной, общественной и других видов деятельности .

ВНИМАНИЕ: Самая распространенная ошибка, которую допускают граждане – это перепутывание понятий нежилых объектов и общего имущества в многоквартирных домах.

В действительности, такие объекты как подъезды, лестничные клетки, лифты, чердачные и подвальные помещения, не принадлежат к категории нежилых, а являются местами общего пользования. Нежилыми являются офисы, магазины, кафе, мастерские и другие объекты.

Основные виды коммерческой недвижимости и ее классификация

Одновременно с запуском процесса приватизации предприятий на территории России начала формироваться коммерческая недвижимость .

Предназначение объектов, попадающих под данную категорию, может заключаться как в получении дохода (коммерческие помещения), так и в создании условий для получения этого дохода (промышленные, или индустриальные помещения).

Существует несколько крупных видов нежилых помещений :

офисные;
торговые;
гостиничные;
гаражные;
складские;
промышленные.

В классификации коммерческой недвижимости представлены классы от A до D, в зависимости от ее качества . Гостиничная недвижимость подразделяется на 14 различных классов от люкса до эконома и гостиничного двора.

Торговый вид нежилой недвижимости представлен десятью классами – от новейших мегамоллов до павильонов и небольших помещений в жилых домах.

Офисное

Офисные помещения предназначаются для ведения различных видов деятельности . Они могут располагаться в крупных бизнес-центрах, торгово-развлекательных комплексах, торговых центрах, а также в административно-жилых и административных сооружениях.

Обязательными элементами являются капитальные стены, которые отгораживают его от соседних помещений.

Такие коммуникации, как водопровод, сливная система и др. являются не обязательными для офиса, однако они обязательно должны присутствовать в здании, где оно расположено.

В зависимости от престижности и качества, различают четыре категории или класса коммерческих помещений :

Торговая площадь

Торговой площадью принято называть участок, отведенный под занятие торговой деятельностью . Она может находиться в торговых и торгово-развлекательных центрах, а также в жилых и административных зданиях.

Наличие капитальных стен не является обязательным условием торговой площади, а все необходимые коммуникации могут находиться в общем здании и предназначаться для использования несколькими помещениями.

Классификация нежилых помещений данного вида основывается на нескольких критериях, среди которых :

Универсальные

Важной особенностью этого типа нежилых помещений является возможность их применения для ведения различных видов деятельности .

В таком помещении, в зависимости от целей и предпочтений собственника, можно обустроить:

офис;
магазин;
салон;
клинику;
тренажерный зал;
клуб;
место общественного питания;
мастерскую и др.

ВАЖНО: Обязательными признаками этого виды коммерческих помещений являются наличие отдельного входа, капитальных стен и собственных коммуникационных сетей.

Места расположения универсальных помещений могут быть разными – преимущественно это бизнес-центры, торговые центры, торгово-развлекательные комплексы , а также здания административного и жилого назначения.

Складские

Складыпреимущественно располагаются в административных зданиях, складских комплексах и торговых центрах, а также могут быть отдельно стоящими.

Они предназначаются для хранения продуктов питания и любых видов товаров .

У данного типа коммерческих помещений должен быть отдельный вход и капитальные стены, а наличие собственных коммуникаций не является обязательным условием.

Какие виды деятельности могут осуществляться в нежилых помещениях?

Нежилые помещения предполагают возможность занятия многими видами деятельности :

медицинской;
образовательной;
коммунально-бытовой;
творческой;
развлекательной;
спортивной;
промышленной;
административно-управленческой;
торговой.

Вид деятельности — сдача в аренду нежилых помещений

Аренда нежилых помещений имеет свои характерные особенности.

В тексте договора должны быть указаны следующие моменты :

название конкретного объекта;
его точное местонахождение;
общая площадь всех арендуемых помещений и каждого в отдельности;
технические характеристики.

СПРАВКА: Если помещение включает в себя несколько частей, одни из которых являются основными, а другие вспомогательными, договор должен сопровождаться планом с подробным указанием всех деталей.

Существует несколько видов аренды нежилых помещений, указанных в главе 34 ГК РФ :

прямая аренда;
субаренда;
наем;
поднаем.

В зависимости от сроков различают несколько видов договоров аренды :

Договор аренды нежилого помещения, заключенный, как минимум, на год, должен пройти процедуру государственной регистрации .

ВНИМАНИЕ: Согласно ст. 610 ГК РФ, договоры, в которых срок действия не определен, регистрации не подлежат.

ГК РФ Статья 610. Срок договора аренды

Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
«Законом» могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

При пользовании нежилой недвижимостью важно учитывать некоторые нюансы .

Если нежилой объект сдается в аренду, необходимо учитывать такой важный его признак как изолированность. Согласно федеральному закону № 122-ФЗ , допускается передача частей помещения во временное пользование, если эти части являются индивидуализированными.
В п.5 ст.25 этого нормативно-правового документа идет речь о необходимости указания размера площади, а также приложения кадастрового паспорта.
У каждого законного владельца имеется право долевой собственности. Размер доли определяется площадью недвижимости заинтересованных лиц.
Нежилые площади в жилых домах – абсолютно изолированы и не принадлежат к общему имуществу собственников.

Досконально разбираясь в видах нежилых объектов и присущих им признаках, субъекты экономической деятельности становятся способными правильно использовать их целевое назначение и осуществлять сделки.

Многие люди приходят к решению, что работать на кого-то не выгодно, не интересно, нецелесообразно. Намного приятнее открыть свой бизнес и быть самим себе директором. Однако не каждый бизнесмен имеет возможность приобрести недвижимость в собственность для бизнес-целей. В таком случае выгодным решением может стать аренда торгового помещения.

Выбирая место для аренды, учтите особенности вашего бизнеса. Проработайте те части города, в которых сосредоточено большее число потенциальных потребителей продукции. Например, магазин с сувенирами целесообразно разместить в центре, где часто прогуливаются туристы, а детские товары можно продавать и в спальных районах, возле садиков, школ, предприятий. Не соглашайтесь сразу на первый попавшийся вариант. Рассмотрите несколько предложений, чтобы выбрать лучшее из них. Посчитайте, хватит ли вам предлагаемой площади, чтобы нормально разместить товар, имеется ли место для склада. Уточните о возможности дальнейшего расширения торговой площади. Порядок взаимоотношений сторон при осуществлении аренды регулируется 34 статьей ГК РФ. Перед тем как подписывать какие-либо документы и оплачивать стоимость аренды, убедитесь, кому принадлежит рассматриваемая в качестве аренды недвижимость. Для этого следует запросить выписку из ЕГРП (Единый Государственный Реестр Прав). Договор аренды торговой площади заключается между арендатором, арендодателем. В качестве арендодателя обычно выступает собственник или уполномоченное лицо (тогда должен быть оформлен соответствующий документ, например, доверенность). Арендуемое торговое место должно иметь точную идентификацию. Особенно этот пункт касается торговых центров: должен быть указан не только полный адрес ТЦ, но и в обязательном порядке этаж, номер места (устанавливается условно арендодателем), метраж помещения (выписка из БТИ).

Кроме самого договора аренды, должны быть в наличии еще и приложения. Это может быть как несколько, так и один документ, например:

правила использования арендуемой торговой площади;
условия оказания эксплуатационных услуг;
условия проведения ремонтных работ в помещении по инициативе и силами арендатора в течение срока аренды;
детальный план этажа, имеющий четко обозначенные торговые площади и др.

Если срок аренды составляет более 11 месяцев, необходимо зарегистрировать договор в Федеральной Регистрационной Службе. Для этого следует написать заявление о государственной регистрации прав. При этом арендатор (индивидуальный предприниматель) должен предоставить копию своего свидетельства о регистрации ИП, свидетельство о постановке на налоговый учет. А от арендодателя требуются документы на помещение, сдаваемое в аренду, учредительные документы, основание уполномоченного лица (выписка из протокола собрания акционеров). В договоре аренды четко должны быть указаны:

права, обязанности сторон;
взаимная ответственность;
порядок доступа;
условия досрочного расторжения;
порядок уплаты эксплуатационных, коммунальных платежей.

Непосредственно в момент передачи торговой площади в аренду, при ее возврате необходимо составить акт передачи имущества. В нем фиксируется состояние объекта, все имеющиеся недостатки. Это позволит избежать проблем с арендодателем при возврате помещения.

При оформлении договора аренды старайтесь учесть все мелочи и нюансы, чтобы потом у вас не болела голова и не пришлось переплачивать лишние средства.

Покупка требует чрезвычайно ответственного подхода. Всего одна ошибка или некорректность могут привести к серьезным негативным последствиям. Вне зависимости от сложности сделки, покупка коммерческой недвижимости в Москве требует особой внимательности и точного соблюдения определенных правил и алгоритма действий.

Как купить офис?

Наиболее выгодным методом коммерческого типа в нашей стране на сегодняшний день считается приобретение объектов в столице и находящемся рядом регионе. Владелец помещения оказывается в выигрыше. Он может получить стабильную прибыль от сдачи объекта по договору аренды. Кроме того, на рынке сегодня можно найти большое количество успешных компаний, которые изъявляют желание приобрести офисные помещения. Их главным образом интересуют нежилые объекты, которые подходят для ведения коммерческой деятельности.

Поиск соответствующего помещения для размещения офиса может занять много времени. Однако, если вы наконец-то нашли подходящий объект, возникают новые вопросы. Как осуществляется покупка коммерческой недвижимости? Как правильно оформить договор? Какие особенности нужно учитывать при оформлении сделки? Об этом и многом другом и пойдет речь в данной статье.

Юридические тонкости: право собственности

К счастью, времена рейдерских захватов и других сценариев противозаконных действий уже давно прошли. Но вот люди, которые специализировались на подобной деятельности, работают и по сей день. Нередко их привлекают для решения различных вопросов. В периоды экономического кризиса риск махинаций как никогда высок, поэтому владельцам бизнеса стоит быть внимательными и бдительными.

Как происходит покупка коммерческой недвижимости? Подводные камни, которые могут вас ожидать при оформлении сделки, очень разнообразны. Особую осторожность стоит проявить в том случае, если вам известно, что продавец объекта находится в трудном финансовом положении. В современной юридической практике имеется множество примеров того, как первоначальный владелец помещения, оформляя договор покупки коммерческой недвижимости, оставлял лазейки, позволявшие сохранить право собственности. Такие нечистые на руку продавцы после решения финансовых вопросов за счет проведения сделки могли потребовать возврата объекта.

Таким образом, можно сделать вывод, что покупка-продажа коммерческой недвижимости будет успешна только в том случае, если сделка оформлена юридически чисто. Ключевыми факторами в данном вопросе является правильность и корректность составления договора. Только в этом случае вы сможете обезопасить себя от рисков, связанных с потерей имущества и предъявлением необоснованных финансовых претензий со стороны продавца. Именно поэтому для большинства покупателей наиболее важным аспектом является приобретение юридически чистого помещения.

Покупка коммерческой недвижимости на имеет много рисков, способных привести к длительным судебным тяжбам. В результате вы можете не только потратить время и силы, но и лишиться помещения.

Основные риски покупателя

Покупка коммерческой недвижимости может сопровождаться следующими рисками:

продавец не обладает правом собственности на объект;
права на помещение могут быть оспорены третьими лицами;
права на объект недвижимости могут быть оформлены некорректно;
виндикация объекта;
покупка объекта может сопровождаться целым рядом дополнительных расходов;
появление третьих лиц, требующих возврата долгов или возмещения убытков, связанных с использованием объекта.

Таким образом, если не уделять сделке должного внимания, подобное приобретение может привести к тяжелым финансовым последствиям. В особенности это касается тех случаев, когда берется кредит на покупку коммерческой недвижимости. Дело в том, что в крупных банках работают специально подготовленные специалисты, задача которых состоит в том, чтобы действовать в интересах организации. Отсутствие доскональной проверки сделки купли-продажи, несоблюдение основных правил безопасности и отсутствие главных юридических документов может привести к рейдерскому захвату приобретенной недвижимости.

Оформление сделок

Разработка документации в случае, когда осуществляется покупка коммерческой недвижимости физическим лицом, выполняется на основе стандартных форм. Они могут не учитывать всех особенностей конкретного помещения. Большинство договоров оформляется с использованием типовых условий и общих фраз. Кроме того, покупатель может недостаточно хорошо продумать вероятные сценарии и план сделки. В результате покупка коммерческой недвижимости может завершиться сложностями при оформлении права собственности или судебными разбирательствами по какому-либо из описанных в договоре пунктов.

Как проверить чистоту сделки?

Этот вопрос сегодня интересует многих покупателей недвижимости. Если не выполнить доскональную проверку, то возникает вероятность того, что третьи лица будут предъявлять права на объект недвижимости. Для покупателя это приведет только к отрицательным последствиям: ему придется доказывать свои права в суде, что требует дополнительных затрат. Кроме того, если брался кредит на покупку коммерческой недвижимости, возникают более значительные проблемы с требованиями погашения банковской задолженности.

Юридический статус коммерческих помещений

В случае несоблюдения процедуры оформления сделки купли-продажи могут возникать различные конфликты с государственными органами, осуществляющими контроль. При недостаточно тщательной проработке всех деталей сделки, велика вероятность того, что покупателя просто обманут. В этом случае можно потерять не только объект недвижимости, но и деньги.

Чтобы свести к нулю вероятность негативных последствий, нужно тщательно проверить как сам объект, так и продавца. Постарайтесь как можно более точно расписать все условия договора, обязательно учитывая момент оформления сделки и период сразу после него. Заранее лучше разобрать все возможные последствия и определиться с предпочтительной стратегией поведения.

При недостаточной подготовке к совершению сделки ее основа может оказаться непрочной с юридической точки зрения. В этом случае велика вероятность провала. Так что, если вы приняли решение о приобретении объекта коммерческой недвижимости, важнейшим приоритетом для вас должна стать квалифицированная юридическая поддержка.

Скрытые риски

При приобретении коммерческой недвижимости покупатель может не иметь необходимых сведений о технических характеристиках объекта. Продавцы стараются не делать акцент на отрицательных моментах. В результате покупатель уже после оформления сделки может столкнуться с необходимостью значительных финансовых затрат, требующихся для приведения объекта недвижимости в надлежащее состояние. Например, при приобретении помещения в новостройке, покупатель может обнаружить некоторые дефекты, которые не были выявлены в результате первичного осмотра. Иногда даже бывают случаи несоответствия площади и планировки продаваемого помещения параметрам, указанным в официальной технической документации.

Экспертиза

Чтобы определить все параметры и характеристики объекта, необходимо провести техническую экспертизу. Имея на руках заключение экспертной комиссии, вы можете предъявлять вполне обоснованные требования к застройщику с просьбой исправить те или иные недостатки. В случае же, если застройщик отказывается ликвидировать огрехи, допущенные при строительстве, покупатель может обратиться в суд и отстаивать там свои права.

При приобретении коммерческой недвижимости в старых сооружениях следует обратить основное внимание на их износ. Ведь дефекты, которые кажутся незначительными на первый взгляд, могут привести к глобальным разрушениям. Чтобы определить техническое состояние объекта, нужно выполнить доскональный осмотр сооружения. Застройщики и агентства недвижимости заинтересованы в том, чтобы продать объект в кратчайший срок. Вряд ли они захотят сообщить покупателю обо всех особенностях помещения. Это вполне объяснимо, ведь если он узнает обо всех недостатках, то захочет уменьшить сумму сделки.

Чтобы не оказаться жертвой нечистого на руку продавца, важно не только уделить особое внимание явным недостаткам, но и сделать акцент даже на самых маленьких дефектах. Вы можете потребовать от продавца либо снизить стоимость объекта, либо бесплатно устранить все недостатки в заранее оговоренные сроки. Если же выявляются какие-то значительные нарушения, касающиеся качества объекта коммерческой недвижимости, покупатель может отказаться от выполнения обязательств, прописанных в договоре.

Завышенная стоимость

Как оценивается коммерческая недвижимость? Покупка с выгодой потребует тщательной оценки объекта.

Существует три основных подхода:

Доходный: постепенная окупаемость затраченных денежных средств в течение определенного промежутка времени.
Сравнительный: объект сопоставляется со схожими помещениями, выставленными на продажу.
Затратный: рассчитывается примерная сумма расходов, которую нужно будет затратить не приобретение аналогичного объекта.

Подобная оценка носит аналитический характер.

Как правильно оценить стоимость объекта?

Процедура оценки может проводиться независимым экспертом, риелтором или самостоятельно продавцом. При осуществлении сделок с недвижимостью юридическими лицами обязательно привлекается независимый оценщик. Специалист после проделанной работы предоставляет подробный отчет, который будет являться официальным документом.

Риелтор после оценки недвижимого имущества не выдает никакого документа. Стоит также учитывать, что большинство риелторов, которые сегодня работают в нашей стране, не способны предоставить услугу столь высокого качества. Оценка будет адекватной только в том случае, если вы сотрудничаете с грамотным и квалифицированным специалистом.

Также оценку объекта недвижимости можно провести и собственными силами. Для этого достаточно немного разбираться в рыночных показателях и проанализировать другие предложения. Здесь главное - составить оценку на основе множества различных источников по купле-продаже объектов.

Основные факторы, влияющие на стоимость

Важным параметром является месторасположение объекта недвижимости. Престижность района оказывает большое влияние на стоимость помещения. Важное значение также имеет удобная инфраструктура и транспортная доступность. Чем точнее вы определите стоимость объекта, тем успешнее пройдет сделка.

Если вы собрались покупать коммерческую недвижимость, то обязательно перед оформлением сделки ознакомьтесь со всеми нюансами, чтобы не попасть в неприятную ситуацию и не потерять свои деньги.