Расчет коэффициента капитализации методом рыночной экстракции. Методы оценки недвижимости: Доходный метод для определения рыночной стоимости недвижимости. Пример расчета стоимости компании в excel для пао “камаз”

Рыночная экстракция - это метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения арендных ставок при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию, и цен продаж этих объектов недвижимости по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений по аренде и продаже. Т.е., оценка ведется на базе данных об объектах недвижимости, которые могут быть признаны в качестве аналогов для оцениваемого объекта. В простейшем случае величина коэффициента капитализацииК определяется (здесь и далее мы будем использовать для обозначения параметров кириллицу) по формуле:

где:
ДВД - действительный валовой доход при эксплуатации объекта (Effectivegrossincome - EGI);
ОР - операционные расходы (Operatingexpenses - OE);
Ц - цена объекта (фактическая или полученная путем корректировки цены предложения).

Метод рыночной экстракции основывается на предположении, что существует прямая зависимость между продажной ценой объекта недвижимости, с одной стороны, и потенциальным рентным доходом, который может быть получен при сдаче объекта в аренду, - с другой. Вероятная цена продажи оцениваемого объекта данным методом рассчитывается по формуле: Вероятная цена продажи оцениваемого объекта данным методом рассчитывается по формуле:

Ц об = ПВД об / СК, (1)

где Ц об -вероятная цена продажи оцениваемого объекта, тг.;

ПВД об – потенциальный валовой доход арендодателя от оцениваемого объекта, тг/год;

СК – Ставка капитализации.

Величина потенциального валового дохода арендодателя определяется исходя из рыночных ставок арендной платы и размеров площадей, которые могут быть сданы в аренду:

ПВД об = АП *S общ, (2)

где АП – рыночная ставка арендной платы за год, тг./год;
S общ – соответственно общая площадь объекта, пригодная для сдачи в аренду, кв.м..

Ключевой проблемой при определении СК является обеспечение сопоставимости показателей стоимости сравниваемых объектов. В случае офисной недвижимости для обеспечения сопоставимости можно использовать стандартизованную единицу размера объектов (кв.м. общей площади) и стандартизацию по доходу, которая обеспечивается расчетом СК.

Расчет величины СК для объектов офисной недвижимости основывается на следующих допущениях:

· информированный и разумный инвестор, принимая решение о приобретении объекта оценки, учитывает соотношение между ценами продажи и величиной арендной платой по объектам офисного назначения, сложившееся на местном рынке недвижимости и, в случае существенного отклонения от этого соотношения, предпочтет более выгодный для себя вариант;

· для расчета СК используются коммерческие предложения (удовлетворяющие основным признакам публичной оферты) о ценах продажи и арендных ставках в расчете на 1 кв.м. общей площади для аналогичных офисных объектов на местном рынке недвижимости;) о ценах продажи и арендных ставках в расчете на 1 кв.м. общей площади для аналогичных офисных объектов на местном рынке недвижимости;

· основными признаками сходства объектов недвижимости, используемыми при отборе аналогов для расчета СК, являются функциональное назначение и местоположение, определяющие уровень доходности офисной недвижимости;

· существенное изменение конъюнктуры на данном сегменте рынка приводит к пропорциональному изменению цен продажи и ставок арендной платы по объектам офисной недвижимости.

В соответствие со стандартом рыночной стоимости, ее величина соответствует наиболее вероятной цене , по которой объект может быть отчужден на открытом рынке. Поэтому для определения величины рыночной стоимости на основе информации о ценах на аналогичные объекты целесообразно использовать известные методы статистического анализа, позволяющие повысить достоверность оценки рассчитываемых показателей. Генеральной совокупностью в этом случае являются цены всех объектов на анализируемом сегменте рынка, а используемые оценщиком данные представляют собой выборку, состоящую из Генеральной совокупностью в этом случае являются цены всех объектов на анализируемом сегменте рынка, а используемые оценщиком данные представляют собой выборку, состоящую из n независимых наблюдений.

Поскольку предложения об аренде и продаже одного и того же объекта встречаются крайне редко, необходимая исходная информация для анализа формируется этапами:

1-й этап – используется анализ коммерческой недвижимости по г. Астана (www.kn.kz);

2-й этап – корректировка цен продажи на торг и приведение потенциального валового дохода к чистому операционному доходу.

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:

где NOI i – чистый операционный доход i-го объекта-аналога;

V i – цена продажи i-го объекта-аналога:

n – количество аналогичных объектов недвижимости.

Расчет ставки капитализации методом связанных инвестиций.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, ставка капитализации должна удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина ставки капитализации определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Ставка капитализации для заемного капитала определяется на основе ипотечной постойной. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных выплат по кредиту к сумме кредита.

R m = i/ (1– (1+i) - n),

где R m – ипотечная постоянная;

i – ставка процента по кредиту;

n – срок, на который выдан кредит.

Ставка капитализации для собственного капитала рассчитывается методом с учетом возмещения капитальных затрат, рассмотренном выше.

Общая ставка капитализации (R о ) определяется как средневзвешенное значение:

R о = M R m + (1 – M) R e

где M – коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей сумме инвестированного капитала);

R e – коэффициент капитализации для собственного капитала.

Положительное или отрицательное влияние заемных средств, а также интенсивность этого влияния определяются соотношением между ставками дохода на весь инвестируемый и заемный капитал. Эффективность этого влияния (как бы плечо рычага) определяется отношением величины заемного капитала ко всей сумме вложенных средств, т. е. коэффициентом ипотечной задолженности.

Если обозначить R m – ипотечная постоянная, R о – общая ставка капитализации, то виляние левереджа можно записать:

R т - область положительного влияния левереджа, кредит эффективен и увеличение доли кредита приведет к увеличению отдачи на собственный капитал;

R т >R о - область отрицательного влияния левереджа, кредит неэффективен и увеличение доли кредита приведет к уменьшению отдачи на собственный капитал.

Методы ипотечно-инвестиционного анализа

В основе ипотечно-инвестиционного анализа лежит представление о стоимости собственности как о совокупности стоимости собственного капитала и заемных средств. В соответствии с этим максимальная обоснованная цена собственности определяется как сумма текущей стоимости денежных потоков, включая выручку от реверсии, приходящихся на средства инвестора, и величины кредита или его текущего остатка.

При ипотечно-инвестиционном анализе принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость собственного капитала, а кредит рассматривается как дополнительное средство для завершения сделки и увеличения собственного капитала. В анализе используются два метода (две техники): традиционный метод и техника Эллвуда. Традиционный метод в явном виде отражает логику ипотечно-инвестиционного анализа. Метод Эллвуда, отражая ту же логику, использует соотношения коэффициентов доходности и долевые соотношения инвестиционных составляющих.

Традиционный метод.

Расчет стоимости объекта недвижимости в традиционной технике исходит из следующего равенства.

V = V e + V m ,

V – стоимость объекта недвижимости;

V e – текущая стоимость собственного капитала, вкладываемого в объект недвижимости;

V m – текущая стоимость заемного капитала, вкладываемого в объект недвижимости.

Текущая стоимость собственного капитала рассчитывается методом дисконтирования денежных потоков. Текущая стоимость заемного капитала равна сумме кредита.

Алгебраическое выражение для стоимости объекта недвижимости записывается в такой же трехэтапной логической последовательности:

,

гдеV – стоимости объекта недвижимости;

V m – текущая стоимость заемного капитала, вкладываемого в объект недвижимости (сумма кредита).

СFj – чистый операционный доход;

РMTj – ежегодное обслуживание долга;

V term – цена перепродажи недвижимости (реверсия) через n лет;

MP n - остаток долга в конце срока n, который является непогашенным в конце прогнозного периода.

Техника Эллвуда. Она используется в ипотечно-инвестиционном анализе и дает те же результаты, что и традиционная техника, так как основывается на том же наборе исходных данных и представлениях о взаимоотношении интересов собственного и заемного капиталов за период развития инвестиционного проекта. Отличие техники Эллвуда заключается в том, что она позволяет анализировать собственность относительно ее цены на основе коэффициентов доходности долевых показателей в структуре инвестиций, изменения стоимости всего капитала и достаточно наглядно показывает механизм изменения собственного капитала за инвестиционный период.

Формула Эллвуда выглядит следующим образом:

Ro = r e, – M ٠ C –ΔI v ٠ sff(r e, n),

Ro - общий коэффициент капитализации;

r e

M – коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей сумме инвестируемого капитала);

С

sff(r e , n)

ΔI v – темп прироста стоимости недвижимости через n лет.

В случае снижения стоимости объекта недвижимости темп прироста стоимости недвижимости через n лет (ΔI v) можно выразить через долю снижения стоимости (dep) ΔI v = – dep.

Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам увеличится через n лет, темп прироста стоимости недвижимости через n лет (ΔI v) можно выразить через долю увеличения стоимости (app) ΔI v = app.

Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам не изменится через n лет, то темп прироста стоимости недвижимости через n лет ΔI v = 0.

Если изменение стоимости объекта недвижимости не прогнозируется, то формула имеет вид:

R o = r e – M ٠C

Ипотечный коэффициент Эллвуда рассчитывается по формуле:

C = r e + р ٠ sff(r e, n) – R m ,

где С - ипотечный коэффициент Эллвуда;

r e - ставка доходности на собственный капитал;

р - доля кредита, самортизированного за прогнозный период (доля кредита, которая будет погашена за прогнозный период),

sff(r e , n) - фактор фонда возмещения по ставке доходности на собственный капитал;

R m - ипотечная постоянная.

Используемый при прямой капитализации коэффициент соответствует общей ставке капитализации, которая может быть определена рядом методов.
Метод рыночной выжимки, или анализ сравнимых продаж, заключается в извлечении ставки капитализации из сравнимых продаж, когда имеется достаточное количество данных по схожим объектам доходной недвижимости.
Сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым по своему функциональному назначению и уровню риска инвестиций, а также соответствовать ему по размерам дохода, физического сходства, места расположения, соотношению между валовым доходом и эксплуатационными расходами, сложившимся на рынке ожиданием будущего поведения имущественных стоимостей.

По сравнимым объектам собирают следующие данные:
цену объекта;
приносимый доход;
коэффициент эксплуатационных расходов, как отношение валового дохода к эксплуатационным расходам;
условия финансирования сделки, долю заемных средств;
ситуацию на рынке в момент заключения сделки.

Пример. Определить ставку капитализации по следующим данным. Подобраны четыре сравниваемые объекта:

Если характеристики всех сравниваемых объектов и оцениваемого примерно совпадают, а данные получены по надежным источникам, то ставка капитализации рассчитывается как средняя арифметическая и равняется СК = 0,17545.
Если имеются расхождения, то ставка капитализации рассчитывается как средневзвешенная отдельных ставок капитализации, причем удельный вес каждой из них прямо пропорционален степени схожести сравнимого объекта и надежности информации по нему.

Метод кумулятивного построения ставки капитализации делит ее на составные части: доход на инвестиции и ставку возмещения капитала.

Доход на инвестиции разбивается на четыре части:
безрисковая процентная ставка (может соответствовать банковскому проценту на капитал или процентной ставке по государственным краткосрочным облигациям);
поправка на риск в зависимости от рискованности вложения капитала;
поправка на низкую ликвидность данного объекта недвижимости;
поправка на инвестиционный менеджмент, связанная с затратами на управленческие усилия, в частности на заполнение налоговой декларации и т. д.

Пример.

К недостаткам метода суммирования относится субъективный подход оценщика к разбору ситуации, принятию размеров составляющих ставки капитализации.

Пример. Используя метод прямой капитализации, определить стоимость дачного дома общей площадью 300 м2, с земельным участком 0,15 га, расположенного в престижном дачном поселке на расстоянии 35 км от г. Москвы.

1. Потенциальный валовый доход от сдачи объекта в аренду по проведенному анализу рынка аренды сопоставимых объектов на территории этого поселка определен по сложившейся ставке арендной платы в 90 долл. за 1 м 2 в год:
ПВД = 300 · 90 = 27 000 долл. в год.
2. По уровню комфорта и оборудования дачный дом пригоден для круглогодичного проживания и по условиям сдачи предполагает наличие одного арендатора на срок не менее года. Загрузка объекта, таким образом, составляет либо 100%, либо 0%. Проведенные маркетинговые исследования показали, что недополучение арендной платы за период с момента выставления на рынок до момента сдачи в аренду могут составлять 10% в год.
Действительный валовый доход:
ДВД = 27 000 - 27 000 * 0,1 = 24 300 долл. в год.

3. Суммарные расходы собственника объекта связаны с налогами, текущим ремонтом и другими расходами и составляют 1 350 долл. в год.
Чистый операционный доход:
ЧОД = 24 300 - 1 350 = 22 950 долл. в год.

4. Общая ставка капитализации, рассчитанная на основе данных о продаже аналогичных объектов, составила 19,3%.

Методом кумулятивного построения ставка определена в размере 18%. Учитывая, что первый метод более точно отражает особенности конкретного рынка, принято решение об окончательном размере ставки капитализации - 19%.
Стоимость оцениваемого объекта составит:
22 950: 0,19 = 120 789 или 121 000 долл.

Другие методы определения общей ставки капитализации (метод коэффициента покрытия долга, метод ипотечно-инвестиционного анализа) учитывают особенности более сложных схем финансирования в объекты недвижимости.

Метод финансовых составляющих - собственные и заемные средства
Так как большинство объектов доходной недвижимости приобретаются с привлечением заемных средств, общая ставка капитализации должна удовлетворять требованиям как банка, так и инвестора.

К требованиям банка относятся получение прибыли на определенном уровне с учетом риска по выдаче кредита и получение равновеликих периодических платежей, включающих выплаты по процентам и погашение основной задолженности.

К требованиям инвестора относятся получение за период владения прибыли на вложенный капитал в объеме, достаточном для оправдания инвестиций с данным уровнем риска и возмещение первоначально вложенных средств.

Ставка капитализации для заемных средств Скз - ипотечная постоянная.

Ипотечная постоянная является суммой процентной ставки и соответствующего коэффициента фонда погашения.
Ставка капитализации для собственных средств СКсс рассчитывается на основе дохода инвестора после выплат по обслуживанию долга и амортизационных отчислений, но до уплаты налогов, по формуле:

Общая ставка капитализации рассчитывается как средневзвешенная от ипотечной постоянной и ставки капитализации для собственных средств инвестора.

СКо = СКзс * К + СКсс(1 - К), (3.5)
где К - доля заемных средств в цене приобретения объекта.

СКзс - определяется на основе среднерыночных условий финансирования сделок по схожим объектам. СКсс рассчитывается на основе информации по сравнимым объектам.

Пример. При проведении оценки используется сравнимый объект, имеющий 70-процентное отношение заемных средств к стоимости. Ставка капитализации для заемных средств составляет 16,2%. Объект является типичным для данного рынка, общие ставки капитализации на котором - 18%.
Определить ставку капитализации для собственных средств СКсс.
Решение.
СКсс = (СКо - К * СКзс) / 1 - К; СКсс = (0,18 -0,7 · 0,162) / (1 - 0,3) = 0,222 или СКсс = 22,2%.

Пример. Для приобретения объекта привлекается кредит в сумме
300 000 долл. с ипотечной постоянной - 17,5%. Условия кредита отвечают типичным условиям финансирования на рынке. Анализ схожих объектов указывает на ССсс в 19%. Объект приносит ЧОД = 65 000 долл.
Определить стоимость объекта.
Решение.
Дзс = 300 000 * 0,175 = 52 500 долл. - доля заемных средств в ЧОД в абсолютном выражении.
Дсс = 65 000 - 52 500 =12500 долл.- доля собственных средств в ЧОД.
Ссс = 12 500 \ 0,19 = 65789 долл.
Со = 65 789 + 300 000 = 365 789 долл.

Метод физических составляющих - земля и улучшения
Формула связанных инвестиций (взвешенных составляющих) также может быть применена к составным частям недвижимости: земли (участку) и улучшений (строений). Так же, как взвешенные ставки капитализации рассчитываются для заемного и собственного капитала в методе финансовых составляющих, так и взвешенные ставки капитализации для земли СКз и строений (улучшений) СКу могут быть рассчитаны при условии, что можно с достаточной точностью на основе рыночных данных получить ставки капитализации для каждого из компонентов, а также долю их вкладов в общую стоимость имущества:

СКо = СКз * З + СКу * (1 - 3), (3.6)
где З - доля земельного участка стоимости объекта.

Пример. Оценщик проводит анализ сравнимого объекта недвижимости, имеющего ЧОД 200 000 долл. Общие ставки капитализации на данном рынке составляют 17%. Земельный участок, входящий в состав недвижимости, был продан за 400 000 долл. и передан в аренду бывшему владельцу за
55 000 долл/год.
Найдите ставку капитализации для улучшений (СКу).
Решение.
СКз = 55 000 / 400 000 = 0,137500;
Со = 200 000 / 0,17 = 1,176471;
З = 400 000 / 1 176 471 = 0,34 или 34%;
У = 1 - 0,34 = 0,66; СКу = (СКо - З(СКз)) / У;
СКу = (0,17 - 0,34 * 0,1375) / 0,66 = 0,1867 или СКу = 18,7%.

Вид информационных материалов

Официальные публикации методического характера

Комментарий к информационному материалу

Слуцкий А.А. Метод прямой капитализации: техника группы инвестиций // Библиотека оценщика LABRATE.RU (Сетевой ресурс), 01.09.2012. - http://www.labrate.ru/sloutsky/art_2012-5.htm

Дата издания

Критерии поиска информационных материалов по Банку материалов

Рассматриваемые методы

Метод капитализации дохода;
Метод капитализации дохода: техника группы инвестиций;

Рассматриваемые величины

Ставка капитализации;

Рассматриваемый вид имущества

Недвижимое имущество

Вид недвижимого имущества

Земельные участки и объекты капитального строительства

Наименование рассматриваемого имущества

Недвижимое имущество

Комментарии5
Хорошая статья. Правда, на мой взгляд, вывод о том, что ставка капитализации не может быть ниже процентной ставки по кредиту - не совсем верен. Он истекает из формулы, которая исходит из предположения об использовании заемных средств при финансировании приобретения доходоприносящих активов. Поэтому нельзя его распространять на все случаи. Ставка капитализации может быть меньше процентной ставки по кредиту, просто в этом случае заемными средствами скорее всего не будут пользоваться, только и всего.
Поддержали0
Хотелось бы добавить, что, на мой взгляд, определение ставки капитализации методом рыночной экстракции не может быть альтернативой кумулятивному построению в доходном подходе. Техника рыночной экстракции - это техника, опирающаяся на информационную базу сравнительного подхода. Метод прямой капитализации будет давать такие же результаты, какие могут быть получены с использованием соответствующего мультипликатора в сравнительном подходе.
Поддержали0
Ещё раз перечитал статью. Сохраняю глубокое убеждение, что расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции, который сейчас широко вошел в оценочную практику - методологически не корректен. Дело в том, что, если мне не изменяет память, доходный подход исторически берет свои корни от модели CAPM. Проще говоря, в доходный подход заложена следующая простая идея: при покупке актива инвестор будет ориентироваться / ожидать / рассчитывать на среднюю доходность от такого вида активов по рынку (что очевидно логично). То есть в его основе лежит определение стоимости актива путем дисконтирования / капитализации доходов от него по средним рыночным величинам / нормам доходности в том секторе, к которому этот актив относится. При этом сама модель CAPM исторически отталкивается от рынка ценных бумаг (рынка, на котором основные игроки - это инвесторы и спекулянты). Тем самым, доходной подход, в основе которого лежит ставка дисконтирования / капитализации, определенная на базе модели CAPM - отражает настроение инвесторов и спекулянтов на рынке ценных бумаг.
Затем, как я понимаю потому, что модель CAPM оказалась сложна и для своего применения требовала постоянных статистических исследований соответствующего рынка в разрезе каждой отрасли, со временем от неё попытались отойти путем синтетического расчета средних рыночных величин / норм доходности для активов путем более простой модели - кумулятивного построения, которая путем своевременного пересчета размера премий по рынку позволяла бы моделировать среднерыночную доходность для определенных активов. Она сохраняла связь с рынком с помощью такого элемента, как безрисковая ставка (которая рассчитывается в целом по всему рынку ценных бумаг и является общей для всех отраслей). Остальные элементы модели CAPM заменялись соответствующими премиями (например, на размер компании), которые тоже рассчитывались от рынка ценных бумаг, но менее регулярно. Тем самым, аналитики уходили от необходимости проведения статистического исследования рынка ценных бумаг в разрезе исследуемой отрасли на момент оценки путем синтетического расчета средних норм доходности для соответствующих активов методом кумулятивного построения.
Со временем тот факт, что различные премии, которые используются в кумулятивном построении, не постоянны и должны периодически пересчитываться на основе соответствующего рынка по крайней мере значительная часть российских оценщиков забыла. Так в оценочной практике кумулятивное построение стало использоваться в том виде, который есть сейчас ("от балды" или точнее от экспертного мнения оценщика).
Ещё позже, как я понимаю, в связи с тем, что на практике результаты, получаемые в рамках сравнительного и доходного подхода расходились (что не удивительно, ведь в рамках подходов зачастую исследовались разные рынки) и при этом в широкую практику вошла "аксиома равенства трех подходов" - оценочная мысль пошла ещё дальше и отталкиваясь от того, что кумулятивное построение - оторванная от рынка модель (но как показано выше, что это не совсем так, просто кое-что немного забылось), стала искать ему "рыночную" замену, поскольку именно тем, что кумулятивное построение якобы оторвано от рынка - и объяснялось оценщиками-теоретиками не соответствие результатов между сравнительным и доходным подходом, с которым зачастую сталкивались оценщики. И специалисты стали искать пути, как соединить доходный подход с рынком.
И решение конечно было быстро найдено - нужно выделять ставки дисконтирования / капитализации из рынка объекта оценки!!! Всё удивительным образом совпало, доходный подход приблизился к "рынку", а результаты стали сходиться. Никого не смущало, что для подходов использовалась одна и та же информационная база. Собственно как и отсутствие каких-либо принципиальных отличий между классическими методами мультиплицирования из рынка объекта оценки, исторически относимых к сравнительному подходу, и методами доходного подхода на ставках дисконтирования / капитализации, получаемых из рынка "методом рыночной экстракции" (при желании можно для себя попробовать ответить на вопрос, чем принципиально отличается ставка капитализации, полученная методом рыночной экстракции - от соответствующего мультипликатора цена/ЧОД).
Так была совершена подмена информационной базы доходного подхода (если ранее в рамках него исследовался рынок капитала, т.е. непосредственно ожидания инвесторов и спекулянтов, то с появлением "рыночной экстракции ставок" - стал исследоваться рынок объекта оценки, который мог вообще не отражать настроений инвесторов и спекулянтов - они могли на этом рынке вообще или в определенном срезе времени не присутствовать).
Но как ни странно, парадигма доходного подхода представлялась оценщикам той же самой, строящейся на принципе "что разумный инвестор....", хотя инвесторами на тех рынках, из которых извлекались ставки методом "рыночной экстракции" могло вообще не пахнуть. Как я , даже объекты коммерческой недвижимости потенциально могут терять инвестиционный и спекулятивный спрос (например, в ситуации, когда цены на рынке подстегиваются потребительским спросом, например, площади коммерческой недвижимости покупаются не для извлечения дохода непосредственно из них, а для использования в качестве составной части какой-то бизнес-модели).
Поддержали0
Дело в том, что процентов 80 ком.нед. приобретается для сдачи в аренду и из них 100% приобретается с ичпользованием кредитов. Это точно.
Использовать одни и те же аналоги и для СрП и для экстракции в ДП - запрещено логикой и нормальными учебниками, хотя где её (логику) у нас сыскать...
Инвесторы на рынках недвижимости есть всегда. Точно говорю. Только они не всегда безумны. И банки не всегда безумны. А поэтому, ТГИ работает. Если СК < %по кредиту, это означает отрицательный рычаг и "попадающего" владельца, которому, чтобы платить проценты надо либо тащить деньги из другого бизнеса, либо занимать новые деньги (Понци-схема), чтобы платить хотя бы проценты. Кстати банк, который его в данный момент финансирует, тоже попал.
Почитайте ещё про ТГИ и анализ рынка.
А.А.Слуцкий

Дело в том, что процентов 80 ком.нед. приобретается для сдачи в аренду и из них 100% приобретается с использованием кредитов. Это точно.
То, что приобретается, что называется, для собственного пользования, приобретается тоже, на самом деле, в кредит, поскольку долги есть у всех, кто обладает коммерческой недвижимостью. Но тем не менее, да, в 20-30% СК наверное может быть и меньше ставки по кредиту. Я знаю пример, когда крупнейшая СтрКомп купила офисное здание в Москве где-то в 2 раза дороже текущих цен предложения. Если пренебречь откатами (наверняка не без них), то выяснится, что на тот момент аналогичных предложений на рынке просто не было. Нужно было пустое офисное здание огромной площади и пустое на 100%. Вот с арендаторами были, а без них не было.
Но эти 20-30% явно не ориентир рынка.
На мой взгляд, это важная ремарка для всестороннего рассмотрения вопроса (чтобы не создавать основ для появления каких-либо новых "аксиом"). На мой взгляд, неплохо было бы провести исследование по этому вопросу, хотя в целом, если брать сегмент дорогостоящей коммерческой недвижимости, то преобладание приобретений за счет заемный средств конечно же (тут я безусловно согласен с Вами) очевидно. Если же брать коммерческую недвижимость из "нижнего" ценового сегмента, то тут, на мой взгляд, нужно быть осторожней и делать выводы с оглядкой (исследованием) рынка, поскольку процент приобретений за счет собственных средств скорее всего заметно вырастет (а общая доходность - за счет более низких барьеров, может оказаться ниже). —

Не делайте скоропалительных выводов про САРМ. Она лет на 50 позже появилась, чем был издан первый учебник Бабкока по оценке недвижимости (1924) где ДП был назван основным подходом, там было дословно: "... ставки получаются из рынка". Кроме того, САРМ вообще из другой области. Она пригодна только и исключительно для оценки акций на бирже. Всё.
Я делаю выводы по той информации, что владею. Понятное дело, полностью восстановить картину развития событий сейчас скорее всего вряд ли получится. Это будут не больше, чем предположения или трактовки. CAPM тоже появилась не сразу единовременно, у неё скорее всего были предтечи и предшествующие исследования и обсуждения в проф. среде, и безусловно они как-то оказывали влияние на теорию оценки (поскольку люди всё же находятся в едином информационном пространстве).

Инвесторы на рынках недвижимости есть всегда. Точно говорю. Только они не всегда безумны. И банки не всегда безумны. А поэтому, ТГИ работает.
Инвесторы вообще есть всегда. Их много. Инвестиционный и спекулятивный спрос - самый емкий для любого объекта оценки. Этого я немного касался здесь . Но, на мой взгляд, важно разделять факт их безучастного существования (когда товары по каким-то причинам выходят из их поля зрения и интересов, т.е. не являются инвестиционно-привлекательными), и факт их активного участия в сделках на рынке.
В целом, на мой взгляд, обращение взора в сторону инвестиционного спроса в Вашей работе - очень важно (на мой взгляд, это самое ценное в этой работе) - поскольку действительно - инвестиционный / спекулятивный спрос самый емкий, более того его характеристики можно оценивать достаточно точно - и это, действительно, очень хорошая и удачная информационная база для определения и ликвидационной стоимости, и рыночной стоимости с учетом не типичных для рынка сроков экспозиции (т.е. с оглядкой на необходимость возможной будущей реализации актива).
Поддержали0