Индивидуальный контракт на услуги технического заказчика. Основные функции технического заказчика в строительстве и основы строительного контроля

Во время развития рыночных отношений в России появилась необходимость обеспечить высокую эффективность отрасли капитального строительства, для чего требовался высокий профессионализм исполнителей. Поэтому существовавшая в начале 2000-х годов неизменная практика объединения в одном лице заказчика-застройщика была скорректирована и в 2011 году законодательно была прописана служба технического заказчика.

Понятие техзаказчика и его основные функции

Согласно нормам Градостроительного кодекса РФ технический заказчик – это юридическое или физическое лицо, действующее в интересах и от имени застройщика на профессиональной основе. Он заключает соглашения и контролирует все выполняемые строительно-монтажные работы, начиная с этапа проектирования до ввода объекта в эксплуатацию. При этом застройщику оставлено право самостоятельного выполнения функции технического заказчика.

В случае, когда реализуется один масштабный строительный проект, наиболее целесообразным выглядит привлечение компании со стороны. Если же речь идет о возведении нескольких крупных объектов (например, целого жилого комплекса), то тогда для застройщика более выгодно, чтобы у него была собственная служба технического заказчика как постоянно действующее структурное подразделение компании. Многие крупные игроки строительного рынка имеют у себя такие структуры.

Функции технического заказчика состоят в следующем:

Изучение и определение предполагаемых параметров объекта реконструкции или строительства (высотность, площадь, форма), подготовка на основании этой информации градостроительного плана, привязанного к выделенному земельному участку.
Проведение инженерных и изыскательных работ (гидрологических, геологических, геодезических), в некоторых сложных случаях также сейсмических, коррозионных, экономических. Получение в соответствующих органах технических условий, необходимых для подключения объекта к городским сетям (вода, газ, электричество, отопление, телефонная связь), транспортной инфраструктуре, разработка схемы логистики. Согласование условий оплаты для присоединения к указанным сетям.
Сбор и анализ исходных данных, передача их для изготовления проектно-сметной документации, получение заключений государственных органов по экологическим, имущественным, санитарным вопросам. Поиск организации для изготовления проектной документации в соответствии с заданием на проектирование, размещение заказа, согласование в установленном порядке всех документов.
Получение разрешения на проведение строительных работ, подбор подрядчика и заключение с ним договора на выполнение полного цикла строительно-монтажных работ, пусконаладочных процессов, поставку оборудования и необходимых материалов.
Приемка, ведение постоянного учета, обеспечение надлежащего хранения находящихся на складах материалов, конструкций, изделий и оборудования, своевременная передача их исполнителям для выполнения работ. Поставщики часто определяются по результатам конкурса.

Кроме того, технический заказчик выполняет ряд контрольных функций, направленных на такие сферы:

подготовка надлежащим образом строительной площадки, обеспечение электроснабжения;
строительный контроль (технический надзор) за соблюдением установленных правил и норм во время проведения строительно-монтажных и проектных работ, недопущение волокиты и срыва сроков исполнения;
подписание актов о выполнении скрытых работ, а также фиксация объемов произведенных СМР;
контроль исполнения предписаний по результатам авторского надзора;
приемка завершенных работ и подготовка к передаче объекта в эксплуатацию;
контроль над экономностью и рациональностью использования средств, выделенных на капитальное строительство или реставрацию, проведение своевременной оплаты поставщикам и подрядчикам за поставленные материалы и выполненные процессы;
организация итоговой проверки возведенного строения органами государственного строительного надзора;
ввод в эксплуатацию объекта после оформления соответствующего разрешения, подготовка и передача всех необходимых бумаг застройщику для процедуры оформления права собственности на объект.

Расширить или уменьшить объем полномочий технического заказчика в строительстве можно на этапе составления договора, в котором детально расписываются все обязательства сторон.

Услуги технического заказчика оцениваются приблизительно в размере 3-5% от общей стоимости инвестиционного проекта (строительно-монтажных и проектно-изыскательных работ), хотя при организации сложного строительства эта сумма может быть значительно увеличена.

Правовые аспекты деятельности техзаказчика

Исходя из положений статьи 1 Градостроительного кодекса и сложившейся юридической практики, можно сделать вывод, что технический заказчик представляет застройщика во взаимоотношениях с различными организациями:

государственными и муниципальными органами;
фирмами, выполняющими геодезические и инженерно-геологические изыскания;
проектными организациями;
генеральным подрядчиком или подрядчиками.

Если деятельность технического заказчика в строительстве не предусматривает одновременного выполнения функций подрядчика , то такая деятельность квалифицируется как посредническая. Правовой статус застройщика и техзаказчика различаются, поскольку застройщик является лицом, имеющим право осуществлять строительство, а технический заказчик исполняет отдельные представительские функции от имени застройщика.

Иногда возникает вопрос, не совпадают ли полномочия инженерных организаций, которые проводят контроль и надзор над строительством по договорам с застройщиком, с полномочиями техзаказчика. Однако практика, в т.ч. и судебная, свидетельствует, что функции второго значительно шире, поскольку они могут, среди прочего, включать в себя и работы по техническому надзору и контролю над строительством.

Уровень ответственности сторон фиксируется в специальном соглашении о выполнении функций техзаказчика: за весь цикл проекта или его отдельные стадии. Практика свидетельствует о том, что подобные структуры следует нанимать на самых ранних фазах инициативы, это позволит им глубже понять все начинание и не допустить ошибок и финансовых потерь, исправить которые в дальнейшем будет трудно. Централизация функций в одних руках обеспечит планомерную и стройную реализацию каждого этапа. При правильном построении взаимоотношений техзаказчик может быть в одном лице исполнителем, консультантом, переговорщиком, контролером и управленцем.

Поскольку технический заказчик – это профессиональный представитель инвестора (застройщика) в отношениях со сторонними организациями, то предъявить ему какие-либо требования можно только при ненадлежащем исполнении данных функций, в частности он несет ответственность за:

соответствие реальных объемов произведенных работ данным, указанным в документации;
сроки работ в соответствии с календарным планом, отслеживание отставания и опережения графика;
соответствие смете стоимости выполненных изыскательных, проектировочных и строительно-монтажных работ;
качество исполненных процессов в сравнении с заданными параметрами.

Нередко возникают ситуации, когда застройщик, заключая договор генерального подряда, считает, что возложил на генподрядчика и функции технического заказа. Вместе с тем, генподрядчик обеспечивает проведение строительно-монтажных работ и не уполномочен выполнять представительские функции. Для того чтобы возложить на него такое задание, требуется заключение с ним еще одного соглашения – о техническом заказчике. В противном случае, предъявить генподрядчику какие-либо претензии относительно несвоевременного получения тех или иных разрешений невозможно.

Договор технического заказчика может иметь вид:

соглашения о возмездном оказании определенных услуг;
смешанного соглашения, содержащего моменты, как оказания платных услуг, так и агентирования.

Сторонами договора являются: с одной стороны застройщик, представляющий инвестора, который обеспечивает строительство на принадлежащем ему земельном участке, а с другой – юридическое или физическое лицо (техзаказчик), имеющее соответствующую лицензию на проведение строительства и проектирования (в зависимости от утвержденного перечня действий).

С 1 июля 2017 года от техзаказчика требуется быть членом саморегулируемых организаций в соответствующей области (проектирования, строительства, инженерных изысканий). Если же застройщик хочет взять все функции на себя то он также должен войти в члены соответствующих саморегулируемых организаций и выполнить ряд условий относительно наличия профессиональных кадров.

Все разногласия и споры между сторонами решаются путем проведения переговоров, а в случае не достижения положительного результата – в арбитражном суде.

Преимущества привлечения техзаказчика и оплата стоимости его работы

Инвесторы строительства для обеспечения должного качества организации всех процессов, связанных с оформлением бумаг и возведением сооружения, обычно привлекают фирмы, обладающие подготовленными кадрами и имеющие опыт успешной работы в этой сфере. Техзаказчик берет на себя всю организационную деятельность, освобождая застройщика от необходимости вести многочисленные переговоры, отслеживать соблюдение требований стандартов и нормативных документов.

Кроме того, привлеченная компания отстаивает интересы (в том числе и финансовые) своего нанимателя на всем протяжении внедрения проекта. Каждая фаза проекта проверяется, выявленные нарушения и ошибки оперативно устраняются. Перерасход утвержденных смет не допускается или четко обосновывается. С финансовой точки зрения привлеченная компания выполняет такие действия:

согласовывает стоимость строительства с нанятыми подрядчиками и, если они есть, субподрядчиками;
проводит проверку предъявленных к оплате счетов;
контролирует финансовые расходы, сверяясь со сметой;
отслеживает достоверность и правильность ведения бухгалтерского учета;
готовит оперативные отчеты об использовании денежных средств, выделенных на проект.

Такое построение работы избавляет застройщика от необходимости держать у себя в структуре постоянный штат дорогостоящих специалистов и отслеживать каждый шаг выполнения инвестиционного проекта . Исходя из этого, можно прийти к выводу, что техзаказчик – это не вспомогательный орган, а полноценный профессиональный партнер, от действий которого может зависеть судьба всего начинания.

Стоимость вознаграждения за оказанные услуги, как правило, прописывается в соглашении. Однако отсутствие этой составляющей не делает договор недействительным, поскольку в таких случаях можно обращаться к нормам статьи 424 (п.3) Гражданского кодекса. Они предусматривают возможность осуществить оплату, ориентируясь на цены за такие же услуги в похожих обстоятельствах.

В зависимости от возложенных полномочий, цена на услуги техзаказчика может сильно варьироваться. Как пример можно привести такой расчет:

Только контроль и технадзор – устанавливается ежемесячная фиксированная плата или 1-2% от стоимости работ. Гарантирует соответствие сооружения всем стандартам и нормам.
Инжиниринговые услуги – 2-3% от стоимости изыскательных, проектных, монтажных и строительных работ. Выгода для инвестора – сокращение сроков и до 7% уменьшения прямых расходов.
Заказчик-застройщик – до 4% всех затрат. Следствие – экономия времени и до 10% сметы.
Управление строительством на профессиональном уровне, т.е. передача максимального количества полномочий – 4-5% стоимости всего инвестиционного проекта. Позволяет сэкономить время и 15% прямых расходов.

При этом следует отметить тот момент, что некоторые действия требуют одинаковых затрат времени и усилий, независимо от масштаба проекта. Поэтому на практике услуги техзаказчика при возведении масштабных объектов стоят (в относительных величинах) гораздо дешевле, чем при менее крупном капитальном строительстве.

Изучая закон № 372-ФЗ, который существенно меняет всю систему саморегулируемых организаций в строительстве, столкнулся с вопросом, на который (рад буду ошибиться) сегодня нет правильного ответа. А ответ нужен — слишком много на него завязано рисков, денег и действий.

В реализации проекта строительства какой-нибудь недвижимости участвуют, как правило:
1. Застройщик;
2. Технический заказчик;
3. Строительный контролер (условное название; лицо, осуществляющее стройконтроль в порядке статьи 53 ГрК);
4. Генеральный проектировщик;
5. Проектировщик(и);
6. Генеральный подрядчик;
7. Подрядчик(и)
8. Субподрядчик(и)
В сжатом виде их функции и необходимость нахождения в СРО приведены на X-mind-карте:

Ссылка на полное изображение на гугл-диске.

Как видно, если от участника требуются профессиональные познания в строительстве, то ему необходимо состоять в СРО.

Все подрядчики, включая проектировщиков и изыскателей, должны иметь свидетельства о допуске.

«Генералы», сами ничего не строящие и не рисующие, но организующие процесс, должны иметь СРО в силу пунктов 13 и 33 приказа № 624.

«Строительные контролеры» тоже состоят в саморегулируемой организации, поскольку их компетенции предполагают профессионализм, и кроме того существует пункт 32 Приказа 624, обязывающий их туда вступить.

Застройщику совершенно очевидно никаких свидетельств от СРО не требуется (я всегда говорю, что идеальный застройщик — такой же лопух, как потребитель. Дело застройщика — дать денег и землю, и идти курить. Не более того).

С техническим заказчиком сложнее. Его функции, условно говоря, тоже можно считать сугубо «застройщицкими», «потребительскими», не выходящими за рамки «дал денег, пошел курить, жду результат, ребятки». Вот они, эти функции:

1. заключение договоров с подрядчиками;
2. подготовка заданий на выполнение работ (это можно было бы расценивать как профессиональную функцию техзаказчика, если бы ТЗ не делались самими подрядчиками и роль застройщика/техзаказчика не сводилась бы лишь к утверждению этих ТЗ);
3. предоставление подрядчикам исходной документации и давальческих материалов;
4. утверждение проектной документации;
5. подписание документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
6. иные функции (какие, кроме строительного контроля, который выделен в отдельную позицию?)

Вывод о том, что технический заказчик выполняет исключительно представительские функции, следует:
— и из закона (пункт 22 статьи 1Градостроительного кодекса : технический заказчик действует от имени застройщика; застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно);
— и из судебной практики (Постановление Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33, пункт 22: «...в целях применения положений главы 21 (Налогового) Кодекса технического заказчика, не выполняющего одновременно функции подрядчика, надлежит квалифицировать в качестве посредника и применять к нему правила пункта 1 статьи 156 НК РФ»; Постановления 15-го ААС по делу N А32-9696/2013, ФАС МО по делу N А40-124446/12-129-930: технический заказчик не является лицом, осуществляющим строительство, он исполняет некоторые представительские функции застройщика).

Таким образом технический заказчик — лишь некая «чуть более опытная» рука застройщика, самостоятельного значения не имеющая, профессиональных функций в строительстве не осуществляющая, и посему в СРО не состоящая.

Что же делает Закон 372-ФЗ?
Он, оставляя неизменными роль и функции технического заказчика, зачем-то вменяет ему в обязанность вступить во все СРО сразу:
"Функции технического заказчика могут выполняться только членом соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства... (пункт 22 статьи 1 ГрК в новой редакции).

То есть, если после 1 июля 2017 застройщик захочет нанять техзаказчика, у того должно быть членство в СРО (соответственно, взносы в компенсационные фонды двух саморегулируемых организаций, специалисты: ГИПы и ГАПы, руководители, имеющие высшее образование сразу и в строительстве, и в проектировании, стаж работы и там, и там, и так далее).

Нет, думает застройщик, мне такого техзаказчика не потянуть. Пойду и сам заключу договоры с проектировщиками и с подрядчиками. Мне же для этого СРО не нужно?
Не факт, отвечает застройщику штатный юрист. Ведь в законе написано: функции техзаказчика могут осуществляться только членом СРО. Поэтому прежде чем подписать договоры на проект и на стройку, иди, застройщик, и сам вступи во все СРО сразу, внеси взносы, найми специалистов и так далее.

Таким образом, у застройщика остается только три выхода:
— либо нанять (или вырастить) техзаказчика, имеющего членство в обеих СРО — сколько сегодня таких техзаказчиков и сколько они стоят?
— либо вступить во все эти СРО самому только для того, чтобы иметь законную возможность подписывать договоры генподряда и генпроектирования.
— либо плюнуть, нанять специалистов и проектировать и строить самостоятельно.

Какой из этих вариантов оптимальнее — надо считать, но любой из них, на мой взгляд, избыточен. Зачем техническому заказчику навязали ненужное членство в СРО и почему на худой конец не оставили в Градостроительном кодексе исключение о том, что застройщик может сам выполнять функции технического заказчика, не вступая в СРО — загадка.

Прошу мнений — есть ли у застройщика законные варианты строить без технического заказчика, заключая договоры напрямую с подрядчиками, не вступая при этом в СРО?

Ответ на вопрос «Кто такой технический заказчик» можно уместить в формулировке: «Это организация, которая выполняет полный комплекс инжиниринговых услуг в строительстве от разработки проекта до сдачи объекта в эксплуатацию». При подробном рассмотрении функций технического заказчика становится ясно, что зона его ответственности гораздо шире, чем кажется на первый взгляд. Технический заказчик - не только профессиональный исполнитель в части подготовки разрешительной документации и прохождения процедуры всех согласований, это партнер, являющийся экспертом в вопросах организации строительных площадок, получения технических условий на подключение к инженерным сетям, финансового контроля и не только. В управлении строительным процессом и эффективном взаимодействии со всеми его участниками техзаказчик играет ключевую роль. Роль координатора, который осуществляет технический надзор на всех этапах, контролирует качество и сроки строительства.

Появление понятия и его правомерность

Термин «технический заказчик» официально появился в восьмидесятых годах, когда советский Госстрой выпустил соответствующее положение. Государственным заказчиком была создана специальная служба, в деятельности которой входила предстроительная подготовка и функции технического надзора за строительством. Вместе с выделением инвестиционных вопросов заказчика-застройщика в самостоятельный раздел это, вероятно, и привело к появлению понятия «технический заказчик». Cлужба технического заказчика в полной мере справлялась с возложенными на нее обязательствами и, в частности, с функцией контроля качества в строительстве, а после распада советской политической системы оказалась наиболее подготовленной к работе в новых условиях.

Сегодня необходимость такого участника продиктована рынком, поскольку это многоплановая работа, и для ее осуществления нужны знания, которые приобретаются годами. Специальности технического заказчика как таковой не существует, представители службы подчеркивают, что это, прежде всего, многолетняя практика, которой не учат ни в одном университете.

В выполнении целого комплекса услуг техзаказчик, прежде всего, руководствуется своими контрактными обязательствами. Поскольку есть договора, то появляются и правовые аспекты их реализации: распорядительные документы, решения судов и другие. Информацию об исполнении функций техзаказчика можно найти в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 декабря 2002 г. и Федерального арбитражного суда Московского округа от 6 декабря 2006. Кроме того, органы московской власти сформулировали, что же они подразумевают под понятием «технический заказчик». Приведем цитату из постановления Правительства Москвы от 13 июня 2006 г. N 386-ПП "О ходе развития системы размещения государственного заказа города Москвы": «8.2.2. Включать в условия проведения торгов по выбору проектных организаций и организаций, осуществляющих функции контроля и надзора на период проектирования и строительства объектов (далее - технические заказчики), сроки разработки и утверждения проектно-сметной документации...».

Иными словами, термин прижился, однако легального определения технического заказчика, его прав и обязанностей не существовало до недавнего времени. Официальное признание технического заказчика в качестве полноправного субъекта строительной индустрии состоялось в 2011 году. Поправки в Градостроительный кодекс РФ были внесены Федеральным законом от 28 ноября 2011 г. № 337-ФЗ. Вместо названия «заказчик» теперь используется понятие «технический заказчик». Технический заказчик - физическое (действующее на профессиональной основе) или юридическое лицо, уполномоченное застройщиком и действующее от его имени. Термин «технический заказчик» фигурирует во многих статьях Градостроительного кодекса РФ, в пункте 22 ст. 1 дано полное определение технического заказчика и четко прописаны его функции: «Заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции, предусмотренные настоящим Кодексом. Застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно».

Технический заказчик - это как дирижер в оркестре, продюсер в кино, локомотив - в составе…

Для объективного понимания значимости технического заказчика в строительстве более подробно остановимся на функциях, которые на него возложены. По словам представителей службы технического заказчика, их основная задача заключается в техническом сопровождении предпроектной и проектной документации и управлении проектом на стадии его разработки и согласования. Техзаказчик выступает в роли организатора процесса взаимодействия всех его участников и осуществляет основную связь между инвесторами (заказчиками), проектировщиками, подрядчиками и согласующими инстанциями. Учитывая интересы каждого, технический заказчик берет на себя ответственность за то, чтобы объект был сдан вовремя в соответствии с проектом и со всеми строительными нормами и правилами.

Итак, представим, что есть выделенный участок, на котором заказчик (инвестор) решил построить многоэтажный дом, и есть градостроительный план этого участка, на основании которого необходимо подготовить различные документы. Среди них договор аренды и безвозмездного срочного пользования земельными участками на период проектирования и строительства объектов, а также документы по оформлению земельно-имущественных отношений и переводу земельных участков в нужную категорию.

Иными словами, на голову техзаказчика сваливается бумажный шквал, ознаменовав начало этапа предпроектных работ и подготовки комплекса исходно - разрешительной документации. Дальше - больше. После разработки и согласования архитектурно - планировочной концепции нужно получить технические условия на подключение объекта к действующим инженерным сетям. При этом мало их получить, действие всех выданных технических условий на электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение, телефонизацию, радиофикацию, наружное освещение и газификацию необходимо подтвердить в эксплуатирующих организациях, коих, сами понимаете, великое множество.

Пройдя путь сквозь кабинеты Мосэнерго и Московской теплосетевой компании, МОЭКа и Мосводоканала, Моссвета, Мосгаза и других организаций, техзаказчик в полной боевой готовности подходит к следующему этапу. В пакет документов, необходимых для проведения конкурсов и торгов по выбору проектной организации, помимо заветных технических условий он вкладывает согласованный градостроительный план земельного участка, архитектурную концепцию с посадкой на участке, архивную геоподоснову и прочие материалы.

После того, как выбор компании сделан, можно приступать к разработке проектно-сметной документации, предварительно заключив с проектной организацией договора на выполнение соответствующих работ в установленные сроки. Полученные от проектировщиков задания проходят согласования Москомархитектуры, Департамента образования и здравоохранения, Департаментов жилищной политики и жилищного фонда и другие. Разработанная проектно-сметная документация проходит экологическую экспертизу, а также экспертизы промышленной и противопожарной безопасности.

После получения заключения Мосгосэкспертизы проект передается заказчику (инвестору) для проведения тендерных торгов по выбору подрядчика, а также поставщиков оборудования, строительных материалов и услуг. При этом технический заказчик подготавливает материалы для конкурса, отслеживает сроки его проведения, иными словами, принимает непосредственное участие в организации процесса от и до.

И вот команда специалистов-застройщиков сформирована, но прежде, чем впустить ее на площадку, техзаказчику предстоит получить разрешение на строительство. Нужно оформить документы по отводу земельного участка под строительные работы, а также на время их проведения получить разрешения эксплуатационных служб города на использование действующих коммуникаций. Кроме этого, получить разрешение на производство работ в зоне воздушных линий электропередачи в полосе отвода железных и автомобильных дорог, подземных коммуникаций и инженерных сооружений.

Отдельная история с разрешением на вырубку и пересадку зеленых насаждений: избавиться от дерева, попавшего в зону строительства объекта, можно лишь в случае доказательства необходимости вырубки, для этого нужно выехать на строительную площадку совместно с экспертами центра урегулирования этих вопросов.

В зону ответственности технического заказчика входит создание геодезической разбивочной основы для строительства, разбивка осей и трасс зданий и сооружений, мониторинг зданий и сооружений во время строительства, курирование геологоразведочных и буровых работ при изысканиях для строительства. Это далеко не полный список, но, на наш взгляд, вполне достаточный для понимания объемов работы техзаказчика на данном этапе.

В ходе строительства техзаказчик осуществляет контроль и технический надзор, и речь идет не только о проверке качества используемых материалов, конструкций и оборудования. Техзаказчик выступает в роли инспектора, который отслеживает сроки, объем, стоимость и качество работ в соответствии с проектом и требованиями нормативных документов.

И вот когда путь от градплана до строительства объекта пройден, и дом готов, многоликая деятельность техзаказчика подходит к финальной стадии. Остается оформить бумаги, необходимые для приемки и ввода объекта в эксплуатацию. Полный пакет документов, включая материалы БТИ и гарантийные обязательства, технический заказчик передает заказчику - владельцу новоиспеченного дома - для регистрации права собственности.

Отдельного внимания заслуживает работа техзаказчика в области финансирования, учета и отчетности на всех этапах реализации проекта. Ведь именно он определяет и согласовывает с подрядчиком при участии проектной и субподрядных организаций договорные цены на строительство объектов, проверяет предъявленные к оплате счета за выполненные работы подрядчиков, поставщиков, проектно - изыскательских и других организаций. Контролирует расходование сметного лимита по соответствующей структуре капитальных вложений, а также достоверность бухгалтерского учета по объектам строительства и затратам. Техзаказчик своевременно подготавливает отчетность об использовании выделяемых средств, как перед инвестором, так и в соответствующие государственные органы - по всем видам деятельности.

Итак, надеемся, теперь понятно, почему эксперты строительного рынка сравнивают технического заказчика с «локомотивом, который тянет за собой стройку», «дирижером в оркестре» и «продюсером в кино». Технический заказчик, как его не назови, играет ведущую роль в организации строительства, и нужен всем: заказчику, проектировщикам и подрядчикам, независимо от форм инвестиционного проекта. Однако, подчеркнем, что разбор по полочкам функций и обязанностей техзаказчика был произведен, прежде всего, в контексте его многолетней практики, то есть исходя из системы бюджетного финансирования, когда средства на строительство распределяются через службу государственного заказчика.

Даже с переходом к рыночной экономике роль технического заказчика, как связующего звена между государством и крупными застройщиками, в сущности, не изменилась. Москапстрой - яркий тому пример, компания с более чем полувековым стажем, прошедшая путь от УКСа и ГлавУкса до хозрасчетного объединения по оказанию инжиниринговых услуг с последующим преобразованием в акционерное общество. На сегодняшний день приоритетным направлением в работе нашей компании остаются объекты городского заказа, но при этом мы успешно сотрудничаем с коммерческими структурами столицы и регионов.

Существует мнение, что инвестору разумно пригласить профессионалов для управления крупным единичным проектом, тогда как при большой долгосрочной программе строительства создается собственная служба технического заказчика. Действительно, есть крупные игроки на рынке, у которых сформирована своя управленческая структура, но от этой практики постепенно уходят. При строительстве сложных и масштабных объектов инвесторы обращаются за помощью к службе техзаказчика, и речь идет уже не о единичных заказах, а о тенденции, поэтому об этом мы поговорим отдельно.

В партнерстве с инвестором

Кто такой технический заказчик и нужен ли он вообще? Это самый сложный вопрос для любого инвестора. Службу технического заказчика, задействованную в инвестиционном проекте, по-другому можно назвать управляющей компанией, знающей толк в градостроительстве. По факту, это и управление, и консалтинг, причем инвестор может поручить техзаказчику, как полное сопровождение проекта, так и отдельных его этапов.

На стадии получения разрешительной документации может показаться, что роль технического заказчика сводится к исполнительским функциям. Однако опытные инвесторы знают, насколько важно уже на первой стадии продвижения проекта выстроить максимально партнерские отношения с техническим заказчиком, от которого зависит оптимизация всего проекта, экономия времени и материальных средств.

В первую очередь речь, опять-таки, идет о получении в зависимости от сложности объекта огромного количества различных заключений, согласований, утверждений. При этом надо учитывать сроки рассмотрения или исполнения заявок, а также то, что большинство из них регламентируется несколькими законными или подзаконными актами, и нарушение простейших формальных требований ведет к мотивированному отказу. Вот тут и приходит на помощь команда специалистов, способных в установленные сроки получить разрешения необходимых согласующих инстанций.

Кроме того, технический заказчик берет на себя не простую роль связующего звена между инвестором и проектировщиками. Только профессионал способен понять язык заказчика и донести его желания до архитектора, утверждения которого придется в свою очередь переводить на язык инвестора. Тот есть необходимо учесть интересы каждого и при этом еще соблюсти правила игры.

По словам специалистов службы технического заказчика, на каждую, даже самую незначительную проблему они стараются дать инвестору самый исчерпывающий и полный ответ. Обычно инвестор не обладает всей полнотой знаний в области капитального строительства, в его команде может не оказаться ни экспертов в строительстве, ни юристов, специализирующихся на этой теме. Только управленец может сориентировать его в вопросах получения технических условий, применения новых технологий в строительстве и других, хорошо известных профессионалам способов оптимизации проекта.

В итоге увеличение расходов, связанное с привлечением технического заказчика, обернется серьезной экономией. Техзаказчик знает специфику организации строительного процесса, в котором существует четкая последовательность задач, и он решает их, не разбрасываясь, избавляя инвестора от непредусмотренных затрат.

По ходу строительства возникает масса вопросов, которые в планах и бюджетах проекта не были учтены. Вот, например, недавний случай из практики Москапстроя, когда на обследованной строительной площадке в отрытом котловане было обнаружено старое бомбоубежище, не обозначенное на геоподоснове. Как отмечают эксперты, в решении таких вопросов нужна оперативность, задержки на любом этапе чреваты дополнительными расходами, тем более, если это приводит к увеличению сроков строительства.

На самом деле каждый объект имеет особенности, иногда требующие кардинального пересмотра стратегии развития проекта и состава проектной документации. И здесь технический заказчик становится не просто полноправным партнером, но и доверительным лицом инвестора на строительной площадке. В этом случае стоит довериться специализированной службе технического заказчика, которая владеет знаниями и практикой применения законодательства и подзаконных актов, умеет вести большое количество текущей документации и собственный промежуточный контроль разрабатываемых внешними организациями документов. Технический заказчик ведет финансовый учет и контроль соответствия объемов и качества работ, предъявленных к оплате, отслеживает эффективность затрат и рентабельность проекта на всех этапах развития.

При этом еще раз подчеркнем, что технический заказчик является не только профессионалом в области строительства, но и компетентным менеджером с организаторскими способностями и умением вести любые переговоры. При правильном подходе и эффективной организации процесса строительства технический заказчик - это исполнитель, консультант и управленец в одном лице, но, прежде всего, это партнер, который при соблюдении нормативных требований и качества проведения работ отстаивает интересы инвестора.

В качестве заказчика строительства (с подрядчиком).

Заказчик

В строительстве, Заказчик (лицо, которое заказывает строительство или реконструкцию объекта) заключает с подрядчиком. регулируется пар. 3 гл. 37 Гражданского кодекса России (ГК РФ). В ГК РФ стороны договора подряда (в том числе строительного) именуются как Заказчик и Порядчик:

"По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его." (п. 1 ст. 702 ГК РФ).

То есть заказчиком может быть и подрядчик, если он заключит договор строительного подряда, как заказчик, с субподрядчиком.

Пример

Компания А заключила договор строительного подряда № 1 со строительной Компанией Б для строительства производственного цеха.

Для исполнения этого договора, Компания Б заключила договор строительного подряда № 2 со строительной Компанией В, поручив ей выполнение части работ по строительству производственного цеха.

В договоре 1:

Компания А - Заказчик

Компания Б - Подрядчик

В договоре 2:

Компания Б - Заказчик

Компания В - Подрядчик

Застройщик

Лицо, которое обеспечивает строительство объектов на принадлежащем ему земельном участке (ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). То есть главный признак застройщика - что строительство происходит на принадлежащем ему земельном участке . В большинстве случаев и выступает Заказчиком в строительстве, привлекая подрядчиков по договору. Иногда такого именуют Заказчик-Застройщик.

Застройщик не обязательно должен иметь право собственности на земельный участок, на котором строится объект. Застройщик может обеспечивать строительство объекта и, к примеру, на арендованном земельном участке.

Застройщик может привлекать инвесторов для строительства объекта. В этом случае, застройщик получает целевые средства от инвесторов, контролирует ход строительства и обеспечивает передачу результата строительных работ инвесторам (в их части).

Пример

Застройщик строит здание офисного центра. Застройщик привлек Инвестора. Застройщик по инвестиционному договору обязуется передать в собственность 1000 метров офисной площади в построенном здании инвестору.

Технический заказчик

Лицо, выполняющее за плату функцию заказчика в строительстве. Для этого, это лицо заключает договор с застройщиком на выполнение функции заказчика в строительстве (ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Привлечение обусловлено особенностями строительства. Учитывая, что эта отрасль чрезвычайно сложна и ответственна, то иногда заказчик, у которого не хватает опыта в строительстве (или не достаточно своего ресурса), нанимает профессиональную организацию, которая по договору (технический надзор, технической заказ) выполняет функцию заказчика. Такая профессиональная организация выступает в роли